房地產(chǎn)大腕同聲看漲 新一輪房價(jià)上漲有理？
王其明
全國房價(jià)還在上漲！盡管政府、媒體一致在努力唱低房價(jià)，但是，８月９日中國人民銀行發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲。
行業(yè)降溫、房價(jià)上升
國家統(tǒng)計(jì)局一直在對全國３５個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)測。二季度我國房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲１０．４％，土地交易價(jià)格上漲１１．５％，房屋租賃價(jià)格上漲１．０％。二季度與一季度相比，房屋銷售價(jià)格上漲２．３％，土地交易價(jià)格上漲４．１％，房屋租賃價(jià)格持平。
房價(jià)并沒有如原來分析的那樣回落，有分析人士稱，這是價(jià)格前一段時(shí)間上漲的慣性。但現(xiàn)在看來，仍不見回落的跡象。
不過，央行報(bào)告肯定的指出：金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著。“效果顯著”具體表現(xiàn)就是貸款增幅回落。報(bào)告顯示，截至６月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額２．１萬億元，同比增長３６．１％，增幅比上月回落５．３個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款同比增長２６．３％，貸款余額比上月減少１６１億元，首次出現(xiàn)余額下降情況。
房地產(chǎn)投資增幅也開始回落。報(bào)告指出，上半年，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資４９２４億元，增長２８．７％，增幅比去年同期回落５．３個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資３３６２億元，同比增長２９．７％；辦公樓投資２４５億元，增長３８．３％；商業(yè)營業(yè)用房投資６１４億元，增長３３．６％。
房地產(chǎn)開工竣工面積增速明顯放緩。上半年，全國累計(jì)新開工房屋面積２．８億平方米，增長１５．２％，增幅比上年同期回落１５．８個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積１．１億平方米，增長２６．３％；竣工面積９５５３萬平方米，增長１５．６％，增幅比上年同期回落２４．８個(gè)百分點(diǎn)。
全國土地開發(fā)面積增幅下降。上半年，全國完成開發(fā)土地面積７９２０萬平方米，同比增長１１．５％，比去年同期下降２８．５個(gè)百分點(diǎn)，土地購置面積１．５億平方米，同比增長２．８％。
從數(shù)據(jù)解讀上看，房地產(chǎn)業(yè)正在逐步降溫。由于報(bào)告截至日期是第二季度，對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控全面開始是４月底，相信第三季度央行報(bào)告會(huì)反映的更為明顯。
論及宏觀調(diào)控對行業(yè)影響，萬科董事長王石在近期舉辦的一個(gè)論壇上說：“宏觀調(diào)控有利于行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有螺旋上升的周期性，總的趨勢是上升，所以大的形勢是為每一個(gè)發(fā)展商創(chuàng)造的機(jī)會(huì)，就看你如何把握。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的健康發(fā)展趨勢是比較好的，投資有增長的趨勢，也出現(xiàn)了一個(gè)回落，市場供給減少，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有意思的剪刀差：投資的速度下降，供給在減少，需求的水平在持續(xù)的保持�！�
對于宏觀調(diào)控對房價(jià)的影響，王石的判斷是：宏觀調(diào)控后由于土地供給的減少，房價(jià)在持續(xù)穩(wěn)定地上升。
地產(chǎn)大腕同聲看漲
無獨(dú)有偶的是，與央行報(bào)告如出一轍，近期地產(chǎn)大腕們談到房價(jià)一致唱起了“升”調(diào)。萬通集團(tuán)董事局主席馮侖說：“內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景不錯(cuò)，２００４年下半年，內(nèi)地的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍有上升空間。”
那么現(xiàn)在市場趨冷的現(xiàn)象該做何解釋呢？潘石屹認(rèn)為，這是消費(fèi)者持幣待購所致，不是需求真的萎縮。他推斷這一現(xiàn)象持續(xù)到１０月份就會(huì)改變。順馳集團(tuán)董事長孫宏斌也說：“由于這一陣消費(fèi)者持幣待購，買房的人減少了，令房地產(chǎn)商現(xiàn)在的日子比較難過，但估計(jì)這種持幣待購的現(xiàn)象到今年１０月會(huì)結(jié)束�！�
得出未來房價(jià)會(huì)走高的判斷，大腕們的理由主要集中在土地供應(yīng)減少、拆遷速度放慢及政府行政速度也不快，新盤放量受到影響，有限的供應(yīng)對應(yīng)高漲的需求，房價(jià)自然會(huì)上漲。孫宏斌說：“１０月后，由于土地供給明顯減少，市場需求恢復(fù)，房價(jià)上漲就會(huì)成為必然�！�
潘石屹認(rèn)為現(xiàn)階段中國的房子不可能降價(jià)。他的解釋就是現(xiàn)在土地少了，可以用于開發(fā)的資金少了，供應(yīng)量必然減少，而需求變化不大，所以肯定要大幅度漲價(jià)。宏觀調(diào)控對現(xiàn)在的供給影響還不十分明顯，影響顯化會(huì)在明后兩年。
以敢于仗義執(zhí)言著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)的分析更是入木三分，他說：“我們可以看到，拆遷的價(jià)格不斷提高，演變成房價(jià)的提高和供求關(guān)系的不平衡。我們大概的算一算，北京破平房的拆遷費(fèi)最貴的大概是３萬多，比買一個(gè)高級的辦公樓還要貴，我個(gè)人認(rèn)為，恰恰是因?yàn)檫@樣一個(gè)土地政策而形成了最新一輪的房價(jià)的高速增長。我們可以看到，宏觀調(diào)控的主要手段是政府控制土地供應(yīng)量�？梢钥隙�，今年初的房價(jià)增長來源于去年的土地價(jià)格暴漲，今年的土地價(jià)格增長必將帶動(dòng)下一輪的房價(jià)再增長，并形成惡性循環(huán)�！�
首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光則強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)因數(shù)還會(huì)推動(dòng)房價(jià)走高，他說：“北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)地是比較高的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，這些城市的人口依然在快速增長當(dāng)中，對房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，所以這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格依然有上升的空間。”特約編輯：宋廣偉
