有人說(shuō)，宏觀調(diào)控可以實(shí)現(xiàn)軟著陸了。但是，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控保持怎樣的“度”，是“硬著陸”還是“軟著陸”，并不是一個(gè)可以輕松回答的問(wèn)題。

　　8月9日，央行公布的2004年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中稱，“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著”。但該報(bào)告又特別指出，“值得注意 的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲”，“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格”。顯然，二季度房?jī)r(jià)上漲10.4%、地價(jià)上漲11.5%的數(shù)據(jù)，令央行頗感不安。

　　而更令業(yè)界不安的是，宏觀調(diào)控何時(shí)結(jié)束以及是否還會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的措施？

　　滯后效應(yīng)

　　央行的報(bào)告中，列舉了“金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)下降”、“全國(guó)土地開發(fā)面積增幅下降”、“房地產(chǎn)投資增幅回落”、“開、竣工面積增速明顯放緩”等諸多宏觀調(diào)控成果。

　　但有關(guān)專家提出，宏觀調(diào)控有一個(gè)滯后效應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，調(diào)控的滯后性有可能在后幾年逐步顯現(xiàn)。

　　7月29日，北京市發(fā)改委主任丁向陽(yáng)在北京市十二屆人大常委會(huì)13次會(huì)議上作報(bào)告時(shí)，介紹了該市今年5月以來(lái)清理固定資產(chǎn)投資，實(shí)行宏觀調(diào)控的有關(guān)情況。按國(guó)務(wù)院規(guī)定，北京市對(duì)現(xiàn)有固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行了清理，停建或取消項(xiàng)目53個(gè)，暫停建設(shè)、限期整改項(xiàng)目554個(gè)，涉及總額1640億元，并停止審批高爾夫球場(chǎng)，嚴(yán)格控制黨政機(jī)關(guān)辦公樓、培訓(xùn)中心等項(xiàng)目。同時(shí)，組織開展土地利用和耕地占用專項(xiàng)檢查，全面清理整頓開發(fā)區(qū)，全市開發(fā)區(qū)數(shù)量由原來(lái)的470個(gè)減少到28個(gè)，撤銷442個(gè)，減幅達(dá)94%。

　　一系列數(shù)字表明北京市宏觀調(diào)控效果明顯。但是，丁向陽(yáng)提醒說(shuō)，近幾年北京房地產(chǎn)投資比例過(guò)高，增長(zhǎng)速度過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理，時(shí)間分布不均勻，在信貸緊縮和土地政策調(diào)整的情況下，使得潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能顯性化。另?yè)?jù)初步測(cè)算，暫停農(nóng)用地征用、停止協(xié)議出讓土地、開發(fā)區(qū)和投資項(xiàng)目清理等，約影響全市投資1200億元左右，這將對(duì)今后幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均每年影響約2-3個(gè)百分點(diǎn)。

　　一方面，北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)大，必須繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控；另一方面，今年上半年實(shí)施的“暫停農(nóng)用地征用、停止協(xié)議出讓土地、開發(fā)區(qū)和投資項(xiàng)目清理”等措施，實(shí)際上主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的，對(duì)今后幾年北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶來(lái)影響。

　　這就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，在必須實(shí)施宏觀調(diào)控的前提下，如何把握好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“度”，使之對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響減少到最小。

　　北京市注意到了這一問(wèn)題。丁向陽(yáng)說(shuō)，今年下半年，北京市將按照“控制當(dāng)期、著眼未來(lái)；控制增量、擴(kuò)大存量；控制市區(qū)、培育新區(qū)；控制高檔，發(fā)展中檔”的總體思路，積極調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，以防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

　　然而，調(diào)控之維的選擇，不僅僅關(guān)系到地產(chǎn)的“痛”。

　　雙刃劍

　　房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，去年8月底下發(fā)的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件已有定論，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。同樣，放到宏觀調(diào)控的大背景看，房地產(chǎn)的重要作用依然不可忽視。而這種重要作用有可能是一把雙刃劍。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字，今年上半年全國(guó)完成固定資產(chǎn)投資26082億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重約18%。但是，上半年北京房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重達(dá)到56%，上海、廣州房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重均約為36%。顯然，這三個(gè)城市的房地產(chǎn)投資均超過(guò)全國(guó)同一比重的一倍以上。

　　早在2002年，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)就已對(duì)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過(guò)大的問(wèn)題發(fā)出了警告。當(dāng)時(shí)相當(dāng)一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到30%左右，個(gè)別城市甚至接近60%。幸運(yùn)的是，近兩年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，商品房供銷均十分旺盛，房?jī)r(jià)也隨之上揚(yáng)。

　　但是，就在這種欣欣向榮的凱歌聲中，響起了不和諧的音調(diào)。

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬.羅奇最近的一篇研究報(bào)告稱，目前全世界2/3的國(guó)家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)，而即將到來(lái)的貨幣政策調(diào)整將給全球房地產(chǎn)和世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。史蒂芬.羅奇進(jìn)而指出，中國(guó)新建房屋的銷售，自1998年以來(lái)已增加4倍，價(jià)格也攀升約20%。單是上海和北京已占全國(guó)銷售量的14%，也是地產(chǎn)價(jià)格升幅最急的地區(qū)。中國(guó)收緊銀根加上預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策正�；瘍蓚�(gè)因素對(duì)資金的流入可能造成致命的影響，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看似接近爆炸的邊緣。

　　另一個(gè)聲音來(lái)自國(guó)內(nèi)。最近一篇名為《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》的文章引起了許多業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展研究室主任易憲容在這篇文章中說(shuō)，在這次宏觀調(diào)控中，盡管房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的方面，如對(duì)土地整頓、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊，但房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則是微乎其微。其他行業(yè)的增長(zhǎng)在放緩，但房地產(chǎn)無(wú)論是投資還是商品房的價(jià)格都照升不誤。甚至于全國(guó)的商品房?jī)r(jià)格上升了一成以上。

　　他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。易憲容此前還認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展幾乎完全是銀行信貸支撐的結(jié)果，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款、土地儲(chǔ)備貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都是通過(guò)間接或直接的方式把銀行信貸資金集中到了房地產(chǎn)業(yè)。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)。

　　史蒂芬.羅奇和易憲容的話不無(wú)夸張，但它也表明了一點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)及其綜合效應(yīng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中占有極大的權(quán)重。實(shí)際上，這也是為什么央行沒(méi)有指出房地產(chǎn)是過(guò)熱行業(yè)，國(guó)家這次卻將房地產(chǎn)作為這次宏觀調(diào)