在年初的時(shí)候溫家寶總理有一個(gè)國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告，確定今年的GDP增長(zhǎng)速度是7％，當(dāng)時(shí)很多人在爭(zhēng)論，因?yàn)槿ツ晡覀兪?％多，很多經(jīng)濟(jì)家說，7％是怎么來(lái)的。從我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的來(lái)看，發(fā)展背景投資消費(fèi)來(lái)看要高于7％，為什么國(guó)務(wù)院要制定為7％，這并不是根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果制定的。因?yàn)樗械膱?bào)告，包括社會(huì)科學(xué)院
及其他的研究報(bào)告都高于7％。這是中央政府和地方政府之間的差異，所以中央制定為7％。去年我們的GDP速度超過了原來(lái)預(yù)定的速度。
去年我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的量比較大，年初我們預(yù)定是18％，到了年底達(dá)到了23％。接近2.8萬(wàn)億貸款。今年一季度增長(zhǎng)很快，去年已經(jīng)出了一些文件的情況下下降了一些，但是一季度仍然是19.1％，仍然超過了預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。今年年初國(guó)務(wù)院的報(bào)告要求控制在18％左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)務(wù)院預(yù)定的目標(biāo)，這樣各地房地產(chǎn)都出現(xiàn)了恐慌，出現(xiàn)了宏觀調(diào)控的措施。首先是銀行準(zhǔn)備金率的提高。已經(jīng)提高了兩次，兩次提高上交了2600億準(zhǔn)備金。其次是差額準(zhǔn)備金，要再增加1％至2％。全國(guó)增加了4000億貸款。
第二個(gè)措施是提高項(xiàng)目資本金，包括鋼鐵、電、中小企業(yè)的資本金提高到了3％左右，已經(jīng)不具備投標(biāo)和操作新的項(xiàng)目。第三個(gè)是清理和清批農(nóng)用地。原來(lái)計(jì)劃在半年內(nèi)不批準(zhǔn)農(nóng)用地。上月因?yàn)楹暧^調(diào)控目標(biāo)達(dá)到預(yù)期，對(duì)一些重點(diǎn)的項(xiàng)目已經(jīng)放開，各個(gè)城市的改造和基本實(shí)施已經(jīng)不可能進(jìn)行改造。對(duì)大學(xué)城、高爾夫項(xiàng)目以及大型購(gòu)物中心進(jìn)行清理，平均每個(gè)城市被拿掉了20％的項(xiàng)目。有一些征用的土地重新復(fù)耕。
緊縮信貸金額，建設(shè)銀行就是70多億，全國(guó)房地產(chǎn)下降了40多億，整個(gè)信貸規(guī)模下降了4000多億，壓縮銀行信貸，降低了銀行貸款，很多地區(qū)的企業(yè)受到銀行貸款的困難。
最近下發(fā)了通知要有計(jì)劃下降和壓縮拆遷規(guī)模。我們的消費(fèi)需求有一個(gè)大量的需求是拆遷需求，在部分地區(qū)，絕大多數(shù)是因?yàn)椴疬w需求，其中拆遷需求是政府土地政策的變化。因?yàn)椴疬w才會(huì)拍賣才會(huì)掙錢。所以中央要壓縮各地政府拆遷規(guī)模，迫使消費(fèi)需求下降，迫使政府的投資行為下降。
北京已經(jīng)將國(guó)土和房屋管理一分為二，這些表面上是機(jī)構(gòu)改組實(shí)際上宏觀調(diào)控的措施。地方政府利用土地審批的權(quán)力擴(kuò)大投資，發(fā)展城市化，因此中央把土地審批權(quán)收回去，讓地方?jīng)]有土地。宏觀調(diào)控影響最大的有幾個(gè)因素：一個(gè)是貨幣，一個(gè)是利率，一個(gè)是財(cái)政政策，今年這幾方面都發(fā)生了變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大部分的宏觀調(diào)控會(huì)用匯率和利率來(lái)調(diào)整。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段。
另外一個(gè)是政策上的內(nèi)外差別。國(guó)內(nèi)我們對(duì)鋼鐵、房地產(chǎn)、信貸進(jìn)行壓縮，嚴(yán)格控制。在國(guó)際上，我們對(duì)外資鋼鐵、汽車、房地產(chǎn)、信貸是放開的。鋼鐵行業(yè)因?yàn)榍捌诘暮暧^調(diào)控出現(xiàn)了特殊的情況，一邊是火熱的煉鋼場(chǎng)面，一邊是停廠。最近鋼鐵的價(jià)格，每天以100元的速度下降，現(xiàn)在又開始了回升。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)境外的企業(yè)，所有的外資都在加大對(duì)鋼鐵企業(yè)的投資。去年我們進(jìn)出口額度是500多億美元，1—5月吸引290多億美元，比去年增長(zhǎng)了13％，大部分是在我們被壓縮的行業(yè)，尤其是汽車行業(yè)，通用汽車對(duì)我們大幅度增加投資，今年增加了25億美元�？臻g讓給了進(jìn)口企業(yè)，中國(guó)在這種宏觀調(diào)控的情況下，盡管壓縮了國(guó)內(nèi)的投資也沒有使總的投資下降。
房地產(chǎn)去年外資的投資大概有100億元，今年大約超過了400億。放寬了外資的投資，今年大量清理銀行，但是放寬了外資銀行的人民幣業(yè)務(wù)，大量的外資銀行和基金尋找更多的投資機(jī)會(huì)。
今年重點(diǎn)清理的項(xiàng)目是物流，這次開發(fā)區(qū)和物流港口作為經(jīng)濟(jì)過熱的清查項(xiàng)目。對(duì)國(guó)外卻允許外資甚至優(yōu)先允許外資進(jìn)入。給境外企業(yè)更多的機(jī)會(huì)，所以外資的進(jìn)入大量增大。所以投資增幅沒有減少，反而比去年多。
五月份的增幅情況看，大部分的指標(biāo)都是下降的。特別是明顯的下降趨勢(shì)，甚至連我們稱為瓶頸的電、氣、水都在下降。我們應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)的是電、氣、水、油等等，基礎(chǔ)設(shè)施和能源保障方面。
1—5月份房地產(chǎn)的情況，從資金上看，來(lái)源是增長(zhǎng)的，但是增幅下降了，比去年同期下降了。國(guó)內(nèi)貸款下降了33.7％，自籌資金上升了，定金及預(yù)付款上升了，這說明我們市場(chǎng)的需求仍然巨大，仍然有大量的空間。土地開發(fā)和土地購(gòu)置都大幅度下降。最典型的是新開工和土地購(gòu)置是明顯下降，下降的幅度非常大。土地和新開工是我們房地產(chǎn)的指標(biāo)，如果土地的購(gòu)置減少，后續(xù)的投資就不可能增加，如果新開工減少，房?jī)r(jià)就會(huì)上升。今年上半年國(guó)家控制的行業(yè)是煤、電、石油、運(yùn)輸。
從房地產(chǎn)來(lái)看，因?yàn)?000年7月1日，開始進(jìn)行土地拍賣制度。土地拍賣制度限制了土地供應(yīng)，使地方政府有了商品經(jīng)營(yíng)的能力，過去政府沒有任何商品可以經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在土地變成了一種商品，可以地價(jià)收購(gòu)農(nóng)民的土地，高價(jià)賣給企業(yè)�，F(xiàn)在出現(xiàn)了大量的拆遷就是因?yàn)檫@個(gè)原因，獲得政府的收益。這次政府的推動(dòng)能力，過去政府我講話，因?yàn)檎疀]有金，地方政府沒有權(quán)力發(fā)行債。當(dāng)土地可以作為商品進(jìn)行抵押債務(wù)時(shí)，政府就大量拆遷，有的政府已經(jīng)大量負(fù)債。所以有大量的錢進(jìn)行大量的投資，僅去年從土地的收益全國(guó)是6000億，從1998年開始全國(guó)發(fā)行的國(guó)債是9300億。這樣巨大的推動(dòng)能力，讓地方政府有錢拆更多的土地，或者說是修建更多的廣場(chǎng)和大樓，用這樣的財(cái)力推動(dòng)，所以形成了地方的投資。
最近的文件強(qiáng)調(diào)，控制政府的拆遷就是控制地方的審批土地，降低土地的供應(yīng)量，壓縮地方的發(fā)展。
我們希望土地公開進(jìn)行拍賣，如果沒有公開的土地拍賣市場(chǎng)，就沒有完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這應(yīng)該由政府來(lái)做，建立一個(gè)公開的場(chǎng)所和公開拍賣場(chǎng)所。
政府的公共職能是什么？我們進(jìn)行房改時(shí)，將住房推給了市場(chǎng)，不能因?yàn)樽》可唐坊饷摿苏穆毮�，政府是提供中低收入者的保障。我們最近向建設(shè)部提出，下一步的住房改革是減免個(gè)人所得稅。現(xiàn)在城市居民沒有權(quán)利在城市生活，除非花費(fèi)金錢購(gòu)買土地。農(nóng)村可以購(gòu)買宅基地。所以我們建議建設(shè)部讓居民用稅購(gòu)買住房的權(quán)利，而不是用全部的錢購(gòu)買房屋。政府希望我們的收入增加，政府卻希望我們收入減少，更多的財(cái)務(wù)受到損失。
國(guó)家強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需，我們有一個(gè)統(tǒng)計(jì)上的誤差，沒有把住房作為內(nèi)需的一項(xiàng)。我們的住房只是列為投資而不是消費(fèi)。住房不是流動(dòng)資金投資而是固定資產(chǎn)投資。住房消費(fèi)也是作為投資消費(fèi)，沒有作為消費(fèi)。所以擴(kuò)大內(nèi)需沒有想到，住房和汽車是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。有了住房才可能有家電、才可能有裝修，才可能有其他的拉動(dòng)，否則都不可能。這些都是擴(kuò)大內(nèi)需的基礎(chǔ)條件，我們堅(jiān)持同中央談，我們希望國(guó)家宏觀調(diào)控不要控制住房投資消費(fèi)。很多人沒有把住房作為終極產(chǎn)品，我們沒有強(qiáng)調(diào)住房是公民的權(quán)利是一種福利，是國(guó)家必須保證的。美國(guó)、日本都限制銀行必須用最低的利率保障住房的消費(fèi)。住房不是一個(gè)固定資產(chǎn)的投資，而是一個(gè)消費(fèi)。如果不把住房作為消費(fèi)，就不會(huì)有第二套、第三條房屋。我購(gòu)買房屋用于出租，我的行為是投資，租房的人是否是再進(jìn)行消費(fèi)。房屋只是一個(gè)中間產(chǎn)品，在我的投資過程中，變成對(duì)方的行為的消費(fèi)。我的行為是投資，租賃時(shí)是消費(fèi)。這就是我們經(jīng)濟(jì)學(xué)和市場(chǎng)上的誤差。沒有購(gòu)買房屋拿有租房消費(fèi)。作為終極產(chǎn)品的住房，不會(huì)出現(xiàn)二次價(jià)格膨脹，作為金融產(chǎn)品和生產(chǎn)資料會(huì)出現(xiàn)商鋪價(jià)格的上升，這是可能會(huì)產(chǎn)生的。
宏觀調(diào)控在很多地區(qū)或者很多的項(xiàng)目已經(jīng)顯示。鋼鐵在調(diào)控的三五個(gè)月，已經(jīng)出現(xiàn)了硬著陸，汽車已經(jīng)出現(xiàn)了大量的庫(kù)存，已經(jīng)出現(xiàn)了硬著陸的結(jié)果。使經(jīng)濟(jì)無(wú)法再發(fā)展起來(lái)。另外還是擔(dān)憂反彈，雖然現(xiàn)在調(diào)整下去了，一放松就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速增長(zhǎng)，就會(huì)無(wú)法控制增長(zhǎng)的局勢(shì)。
對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說，我們說有挑戰(zhàn)，這個(gè)挑戰(zhàn)是巨大的，但是還有機(jī)遇。1993年宏觀調(diào)控時(shí)，公司被國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)擠到國(guó)外去，而且發(fā)展的速度非�？臁�(guó)內(nèi)不行往國(guó)外跑，國(guó)外機(jī)會(huì)更多，資金更充裕。國(guó)務(wù)院確定了房地產(chǎn)的發(fā)展方向，這次宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)是失調(diào)的。實(shí)際上是供給和市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)問題。
城市化的發(fā)展，每年增加0.8個(gè)500萬(wàn)套房屋也不夠。任何一個(gè)城市，每100戶家庭至少有5％的人會(huì)購(gòu)買房屋，所以房屋是供不應(yīng)求。美國(guó)每100戶家庭有17％在購(gòu)買房屋，包括二手房屋的交易�，F(xiàn)在我們包括二手房也不超過5％。中國(guó)有很多的人沒有房屋居住，所以房地產(chǎn)的發(fā)展，是不可磨滅的。短期來(lái)看宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)有所制約，但是這種制約從目前來(lái)看，不會(huì)有更嚴(yán)重的措施出臺(tái)。目前的市場(chǎng)來(lái)看，我們希望，中央政府也希望，出現(xiàn)平穩(wěn)的過渡。過渡之后的十年或者二十年會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，我個(gè)人也會(huì)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果沒有了中國(guó)的房地產(chǎn)也就不能保證中國(guó)的政權(quán)，我堅(jiān)信未來(lái)的發(fā)展過程中，盡管有宏觀調(diào)控房地產(chǎn)仍然是一個(gè)很重要的市場(chǎng)，未來(lái)發(fā)展前景良好的市場(chǎng)。
特約編輯：宋廣偉
