一、大幅度地提高地價并殃及房價

　　拍賣沒有最高限價，只要有競拍者舉牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高價。更主要的原因是我國當(dāng)前的特殊情況，高價來自我國的土地十分緊缺和人們對土地總會不斷漲價的“認(rèn)識”，而在拍賣過程中，還缺乏調(diào)控價格過高的辦法。這就是近年來許多土地拍 賣拍出高價的主要原因。例如，深圳豪宅片區(qū)香蜜湖地塊于今年4月6日拍賣，起拍價為7.65億元，落錘價為9.5億元，樓面地價每平方米7442元，為深圳近年地價之最。因為樓面價中地價占了7千多元，建成樓房后，每平方米樓面成本將在1萬元以上（已超過香蜜湖現(xiàn)有樓房售價），如果售價不定在13000元以上，就沒有利潤可言。由此可見，地價大幅度提高必然大幅度提高房價，最終都要攤到購房居民頭上。地價大幅度提高還會大面積沖擊房地產(chǎn)市場，首先是與這一地塊相鄰的樓盤會受其影響而紛紛漲價，然后再向四周幅射。

　　二、開始產(chǎn)生一種“不全面”的扶強(qiáng)抑弱作用

　　據(jù)媒體報導(dǎo)，這次香蜜湖地塊拍賣，本有深圳3家實力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來參加競拍，但因香港有兩家（其中有一家也是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）實力更強(qiáng)大的企業(yè)來參加競拍，而且志在必得，深圳企業(yè)只好退作壁上觀。

　　最近我到一個中等城市調(diào)查，得知該市去年拍賣的土地，全被來自大城市的實力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)所拍走，本市企業(yè)因“實力”不足，只好“望洋興嘆”。這個城市有位業(yè)內(nèi)人士說，長此以往，本地許多企業(yè)將因為無力競拍土地“無米難為炊”而被淘汰。

　　推行市場經(jīng)濟(jì)并充分發(fā)揮其“優(yōu)勝劣汰”的作用，是讓綜合素質(zhì)（含管理、技術(shù)、經(jīng)營、人才、誠信等綜合素質(zhì)）優(yōu)良、產(chǎn)品質(zhì)量高的企業(yè)戰(zhàn)勝落后的企業(yè)，從而促進(jìn)社會進(jìn)步。而以上兩個例子則說明，我國當(dāng)前的土地拍賣，是擁有強(qiáng)大資金（不能與綜合素質(zhì)高完全劃等號）的企業(yè)戰(zhàn)勝弱的，只能說是在產(chǎn)生著一種“不全面”的扶強(qiáng)抑弱作用。

　　三、進(jìn)一步揭開了虧損、微利、暴利行業(yè)之謎

　　1996年至2003年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤統(tǒng)計表明，有3年（1997年至1999年）為全行業(yè)虧損。在不虧損的另外5年中，最高的2002年全行業(yè)平均利潤也只有3.6%。房地產(chǎn)企業(yè)曾被許多媒體“公認(rèn)”為暴利行業(yè)，為什么過去8年的統(tǒng)計，卻表明它是虧損行業(yè)和微利行業(yè)。第一個原因是，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房任務(wù)的企業(yè)，只能獲得國家規(guī)定的微利；第二個原因是，有些無地企業(yè)咬著牙去買圈地單位轉(zhuǎn)賣的高價地，也只能獲得微利；第三個原因，也是比重最大的原因，我國有32000多個房地產(chǎn)企業(yè)，與有限的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)相比，一直處于“僧多粥少”的局面，一多半弄不到土地的企業(yè)，常年窩工虧損。但是，他們寧愿背著虧損的重?fù)?dān)而不宣布停業(yè)或破產(chǎn)，主要是想有朝一日弄到土地而東山再起。以上，就是造成房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)微利或虧損的主要原因。

　　但也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得高利甚至暴利，而高利特別是暴利的主要來源，就是土地。我們可以把房地產(chǎn)分為土地和房屋兩塊來進(jìn)行分析。在房屋的建設(shè)上通過降低成本而能獲取社會平均利潤，就很不容易。要想獲得高利或暴利，更是難上加難。而取得一塊經(jīng)過開發(fā)可以持續(xù)繁榮發(fā)展的土地，往往利潤驚人。據(jù)幾個中等城市的調(diào)查，一塊五、六年前在城郊新開發(fā)的土地，開發(fā)之初與現(xiàn)今新開發(fā)區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模相比，地價要相差好幾倍。如果有個企業(yè)在開發(fā)之初取得了大片土地，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓就可以獲取成倍的暴利。

　　四、發(fā)出了危險信號

　　改革開放以來，我國各城市的土地供應(yīng)在保障社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和籌集資金方面，都做出了巨大的貢獻(xiàn)。但也要看到，由于出讓土地可以“出政績和資金”的原因，許多城市又不同程度地存在著執(zhí)行土地政策的偏差。經(jīng)過20多年來的“積累”，這些偏差問題正在逐步顯現(xiàn)。主要有：

　　（一）、土地出讓和開發(fā)過量，有些城市的建成區(qū)內(nèi)，已經(jīng)沒有或很少有屬于城市政府可以出讓的土地。但卻有些城市仍在“想方設(shè)法”去多出讓土地。

　�。ǘ�）、前幾年出現(xiàn)的城市內(nèi)的“圈地”活動沒有得到及時調(diào)控，致使有些實業(yè)家反而在城市的建成區(qū)內(nèi)擁有一定的土地。據(jù)有關(guān)部門提供的資料，到2003年底，全國房地產(chǎn)商已購置而未完成開發(fā)的土地至少有70萬畝。許多囤積土地的單位搞了點“形象性”的“開發(fā)”，就躲過了政府對不開發(fā)土地的查處。不少擁有土地的單位“囤積居奇”，等待獲取高利或暴利的時機(jī)。同時，大量房地產(chǎn)企業(yè)因無法取得土地而窩工。

　�。ㄈ�）、低效益開發(fā)和使用土地。目前我國城市中工業(yè)用地占24%，日本城市中工業(yè)用地只占11%，而日本的工業(yè)產(chǎn)值卻比我國高5倍多。由此可以計算出，我國單位土地面積產(chǎn)生的工業(yè)產(chǎn)值，比日本差十幾倍。但有些地方仍然熱衷于建設(shè)重復(fù)的、低水平的甚至污染嚴(yán)重的工業(yè)項目。有些價格上升快的地塊，開發(fā)商有意放慢開發(fā)進(jìn)度，因為晚開工一年地價的漲幅，高于晚開工的利息付出。

　�。ㄋ模�、違章搞開發(fā)區(qū)。到2003年底，各地圈定開發(fā)區(qū)的面積大于現(xiàn)有城市的面積。由于有些政府在征地和出讓土地時，只顧低價進(jìn)、高價出、多賺餞，用于失地農(nóng)民的補(bǔ)償只占土地出讓費(fèi)的5~10%，難于做出妥當(dāng)安排,造成上千萬失地農(nóng)民的生活處于十分困難的境地。

　�。ㄎ澹�、地價，特別是經(jīng)過拍賣出讓土地的地價，一路上揚(yáng)，不利于國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而地價上揚(yáng)首先獲利的,不一定是政府，而是那些圈有土地的實業(yè)家。

　　（六）、許多城市仍在那里大量浪費(fèi)土地，不斷出現(xiàn)的過寬的大馬路、大廣場就是明證。

　　以上現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)問題的嚴(yán)重性，特別是征用耕地過多、對失地農(nóng)民缺乏妥當(dāng)安排、城市政府在建成區(qū)已經(jīng)沒有多少可出讓的土地、地價一路上揚(yáng)和存在著許多“囤積居奇”現(xiàn)象等，向我們發(fā)出了“危險信號”。這就是，在土地問題上，從全國以至各省區(qū)、各城市，都是輸不起的。如果犯了大錯誤，不僅立即或陸續(xù)造成巨大損害，而且用幾十年甚至上百年時間，都難以恢復(fù)元氣。可以這樣推斷，如果任憑以上問題繼續(xù)發(fā)展泛濫，土地問題就有可能成為阻滯國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的第一大難題。對此，政府下決心狠抓這個問題，是完全及時和必要的。

　　五、需要汲取日本的教訓(xùn)

　　據(jù)日本《每月勤勞統(tǒng)計調(diào)查》提供的資料，從1960年至1990年的30年里，日本六大城市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值上升17.4倍，年均增長率在9%以上。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展對土地供應(yīng)不斷地提出新要求，而日本政府面對土地嚴(yán)重緊缺的形勢和地價飛漲，沒有進(jìn)行有效的調(diào)控。其結(jié)果是，這30年里六大城市的地價驚人地上漲了56.1倍，與國民經(jīng)濟(jì)的增速形成了驚人的差距，從而造成了各國經(jīng)濟(jì)學(xué)家公認(rèn)的地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。據(jù)分析，日本的地價持續(xù)猛漲造成了九大惡果：其一，成為1990年日本全面爆發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的主要原因之一，至今其對國民經(jīng)濟(jì)的不良影響尚未完全消除；其二，造成資金不合理地向土地傾斜，不利于國民經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展；其三，攤?cè)敫鞣N產(chǎn)品成本的土地費(fèi)不斷增大，不利于國內(nèi)人民的消費(fèi)和參加國際市場競爭；其四，迅猛地提高了住宅造價，使廣大工薪階層難以較快地提高居住水平，這是日本成為“經(jīng)濟(jì)大國，住房小國”的主要原因之一；其五，大大提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用，許多城市新建公路，土地費(fèi)要占一多半；其六，形成了一種土地價格絕對不會下降的“土地神話”，造成房地產(chǎn)市場的不正常運(yùn)作；其七，社會財富向土地所有者集中，造成土地所有者和非所有者社會財富分配新的不公平，擴(kuò)大了貧富差別；其八，許多土地所有者守著土地賺錢，變相地鼓勵不勞而獲，嚴(yán)重影響廣大職工的勞動積極性；其九，由于土地價格上漲的盈利超過房地產(chǎn)開發(fā)的盈利，使得有些房地產(chǎn)商熱衷于“囤積居奇”而不致力于開發(fā)，造成許多土地資源閑置浪費(fèi)。

　　六、幾條探討性建議

　　（一）、在今后完成全面建設(shè)小康社會宏偉任務(wù)的進(jìn)程中，發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)、加快城市化進(jìn)程和建設(shè)現(xiàn)代城市、擴(kuò)大綠化面積以及提高人民居住水平等諸多方面，都會不斷地對土地供應(yīng)提出更多的要求。對于土地特別緊缺的我國來說，土地問題將日益嚴(yán)峻。建議全國和各城市都要在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，制定與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的土地規(guī)劃，保證發(fā)展農(nóng)業(yè)和改善環(huán)境所需土地，以集約利用土地、努力提高單位土地效益為前提，既嚴(yán)格管理，又為保證社會可持續(xù)發(fā)展的需要，進(jìn)行持續(xù)、適度、高效的土地供應(yīng)和利用。

　　（二）、建議在調(diào)控城市土地供應(yīng)方面采取以下措施：1、加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格控制每個城市年度和長遠(yuǎn)的土地供應(yīng)總量；2、逐年穩(wěn)步增加經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)，免收土地出讓費(fèi)并控制每套房屋的面積、供應(yīng)對象和房價；3、2003年國務(wù)院18號文提出要供應(yīng)低價位商品房卻沒有制定實施措施。建議在制定實施措施中規(guī)定，對低價位商品房供應(yīng)低價土地，并實行等同于經(jīng)濟(jì)適用住房的“三控制”；4、對各類商品房屋用地采用招標(biāo)或掛牌出讓，并在標(biāo)底中確定出讓價的高限，以防止地價飚升；5、對于土地拍賣這一適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的銷售方式仍要積極支持和推行,并在推行中認(rèn)真探索防止在土地拍賣中出現(xiàn)過高地價的措施。地價過高將會對整個國計民生帶來“災(zāi)難”，需要予以高度重視。6、研究將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金的辦法并進(jìn)行試點。

　�。ㄈ�）、建議在調(diào)控土地轉(zhuǎn)讓方面采取以下措施：1、防止生炒土地。嚴(yán)格執(zhí)行城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，取得土地出讓權(quán)的單位，開發(fā)量未達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總投資25%的，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地；2、防止再次生炒土地。建議規(guī)定取得二手或多手土地后，投入開發(fā)資金未達(dá)到新到手土地項目確定的開發(fā)建設(shè)總投資25%的，不準(zhǔn)再次轉(zhuǎn)讓土地；3、防止“囤積居奇”，建議規(guī)定凡取得土地而在規(guī)定年限內(nèi)不進(jìn)行開發(fā)的或者形象性地搞假開發(fā)的，以及有意延緩開發(fā)進(jìn)度的，都做出量化的制裁規(guī)定，或依法收回土地，或每年交納閑置土地罰金；4、防止獲取暴利。建議制定較高的土地轉(zhuǎn)讓稅和土地增值累進(jìn)稅。土地增值的主要來源，是城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)不斷發(fā)展而產(chǎn)生的級差地租，理應(yīng)將增值部分按累進(jìn)比例收歸政府所有。有了較高的土地轉(zhuǎn)讓稅和土地增值累進(jìn)稅，土地轉(zhuǎn)手炒作越多，稅收越多，最后的失敗者將是“炒家”；5、建議在完善上述法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)上，加大對違規(guī)土地的查處�！安椤币�及時，“處”要堅決有力，并重點解決好“囤積居奇”、獲取暴利和與腐敗相關(guān)聯(lián)的問題。