同幾年前全國各地大建開發(fā)區(qū)的現(xiàn)象如出一轍，如今大學(xué)城的建設(shè)風(fēng)起云涌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已建和在建的大學(xué)城已有50多個，而且爭先恐后做“大”文章。陜西的西部大學(xué)城占地4平方公里；遼寧大學(xué)城占地5.434平方公里；已開工的廣州大學(xué)城一期工程占地17平方公里，二期規(guī)劃43平方公里；南京宣布投入50億元巨資，打造全國最大的仙林大學(xué)城，其規(guī)劃面積達(dá)70平方公里，相當(dāng)于26個北京大學(xué)……教育地產(chǎn)胃口多大

    幾年前建設(shè)的上海淞江大學(xué)城、河北廊坊東方大學(xué)城（圖），面積在幾平方公里，最近籌建的大學(xué)城面積動輒幾十平方公里，如湖南長沙市“岳麓山大學(xué)城”是44平方公里，河南“鄭州大學(xué)城”和湖北武漢“黃家湖大學(xué)城”都是50平方公里等。

    大學(xué)城，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“教育地產(chǎn)”與知識經(jīng)濟(jì)時代的黃金組合。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的改革背景下，各地對興建大學(xué)城熱情高漲。據(jù)國土資源部調(diào)查，全國大多數(shù)省份都在興建或擬建大學(xué)城項(xiàng)目，少則一兩個，多則八九個，這些“大學(xué)城”集教育、商貿(mào)、房地產(chǎn)、娛樂等于一體，設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)一個比一個高。而且占地多是耕地良田，用地基本是行政劃撥。

    位于廣州番禺區(qū)新造鎮(zhèn)的小谷圍島，上萬人的施工隊(duì)伍和眾多大型建筑機(jī)械，正熱火朝天地打造“中國第一大學(xué)城”。之前，島上基本是農(nóng)田、民居及部分別墅。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，四面環(huán)水的小谷圍島像飄搖在珠江廣州河段上的一葉小舟。而今，廣州大學(xué)城的興建，已讓這座孤島成了“投資熱土”。

    關(guān)于廣州大學(xué)城的建設(shè)，有關(guān)方面的贊譽(yù)之詞不絕于耳。然而，小谷圍島的幾位居民對記者說：“大學(xué)城規(guī)劃的時候曾經(jīng)宣揚(yáng)‘房不上山，樹不能砍’，如今，隨著大學(xué)城建設(shè)的開工，小山丘推平了，樹更不知砍了多少，島上生態(tài)、氣候都給破壞了，這以前可是廣州的‘肺’呀！”

    走進(jìn)位于河北省廊坊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東方大學(xué)城，穿過那座著名的“凱旋門”，感覺像走進(jìn)了一座新興城市。道路整齊，建筑簇新，漂亮的游覽車坐滿了游人，往來穿梭，商業(yè)區(qū)和豎滿了各高校牌子的教學(xué)區(qū)位于其中。

    這座于1999年開工建設(shè)的國內(nèi)第一座大學(xué)城，是大學(xué)城建設(shè)的“試驗(yàn)田”。短短的5年時間，東方大學(xué)城平地而起成為一個占地7.337平方公里，建筑面積達(dá)到165萬平方米的宏大建筑群。

    建設(shè)資金多靠貸款

    近年來，我國高等教育發(fā)展迅猛，自1999年以來實(shí)行的高校擴(kuò)招政策，降低了大學(xué)門檻，讓更多的人圓了大學(xué)夢。但隨之而來的問題是，一些趨于飽和狀態(tài)的高校面臨教室、宿舍、食堂等教育資源的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，部分學(xué)生開始被安排在校外租住。擴(kuò)建校園、建設(shè)第二校區(qū)成為大多數(shù)高校的燃眉之急。

    學(xué)校的力量畢竟有限，于是由政府出面另尋新區(qū)，動員社會力量建設(shè)“大學(xué)城”，讓高校在城里“扎堆”的方式，成為解決這一矛盾最快捷的方式。

    據(jù)了解，目前多數(shù)地方建設(shè)大學(xué)城模式有3種：一是以政府投入為主，當(dāng)?shù)卣�府投入巨額資金建設(shè)，然后交由入住的高校管理使用，如深圳大學(xué)城、珠海大學(xué)城；二是以社會投入為主，當(dāng)?shù)卣�府制定相�?yīng)的優(yōu)惠政策，提供土地，由企業(yè)投資興建，教育集團(tuán)或教育投資公司參與，學(xué)校長期租賃，園區(qū)擁有所有權(quán)與辦學(xué)權(quán)，如河北廊坊東方大學(xué)城、上海淞江大學(xué)城；三是多元化投入，政府除政策支持外，另投入部分啟動資金，承擔(dān)共建部分設(shè)施建設(shè)、將部分教育基本建設(shè)撥款改為貸款利息補(bǔ)助，學(xué)校主要通過土地置換、銀行貸款和后勤社會化等多種措施籌集資金，如浙江省的5大高教園區(qū)的建設(shè)。

    無論哪種投資方式，其最終的資金來源，絕大多數(shù)都是銀行貸款。幾乎所有的大學(xué)城，都需要持續(xù)追加投入巨額資金，而這對后續(xù)資金的供應(yīng)系統(tǒng)要求很高。比如，南京市的江寧大學(xué)城近期投資為5億元人民幣，但遠(yuǎn)期投資高達(dá)40多億元。從目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)可以看出，并沒有多少城市具備這種持續(xù)追加投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但是如果將來人才市場的變化給預(yù)計(jì)的生源帶來影響，新校區(qū)占的地用不了，或者學(xué)校開發(fā)能力不足，導(dǎo)致投資浪費(fèi)，今后的政府、學(xué)校、企業(yè)將如何面對還貸的壓力？

    部分已現(xiàn)債務(wù)危機(jī)

    對于大學(xué)城大規(guī)模的征地拆遷補(bǔ)償安置，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不少地方以無償提供土地和“零地價”出讓土地作為條件，交由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。政府為了進(jìn)一步引資，不得不大量低價批租土地，開發(fā)商趁機(jī)進(jìn)行圈地，成片儲備。開發(fā)商圈地儲備后，便開始上演土地“圈錢”，將土地抵押給銀行貸款，轉(zhuǎn)回來向政府壓價吃進(jìn)土地，再向銀行抵押貸款，如此反復(fù)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，大學(xué)城建成后，各有關(guān)方面對于建設(shè)資金的返還，主要通過以下途徑：配套服務(wù)經(jīng)營、后勤社會化服務(wù)、教師和學(xué)生公寓的出售與出租、校本部土地的置換、學(xué)生學(xué)費(fèi)收入，其中學(xué)生的學(xué)費(fèi)和住宿收入是主要來源。

    以東方大學(xué)城為例，其主要經(jīng)營方式為：出租教學(xué)樓、體育文化設(shè)施等教學(xué)資源，收取租金，如北京航空航天大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)等大部分高校；收取學(xué)生公寓住宿費(fèi)用（適用除北京城市學(xué)院以外的所有院校）；此外如北京城市學(xué)院、北大方正軟件學(xué)院購買了部分教學(xué)資源及其配套設(shè)施。如果按照5萬多在校生的年均學(xué)費(fèi)和住宿費(fèi)計(jì)算，這筆收入可能剛剛相當(dāng)于投資公司每年需要投入的物資管理費(fèi)用、支付貸款利息等，也就是說，僅僅實(shí)現(xiàn)了收支平衡。

    東方大學(xué)城的開發(fā)者———東方大學(xué)城投資發(fā)展有限公司，目前已面臨嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)。東方大學(xué)城建有包括教學(xué)區(qū)、公寓區(qū)、體育中心、文化中心、生活服務(wù)區(qū)、休閑風(fēng)景區(qū)等6大功能分區(qū)。據(jù)記者了解，在大學(xué)城建設(shè)初期，因?yàn)榧娂娍春眠@一項(xiàng)目，國內(nèi)多家銀行主動上門，希望提供項(xiàng)目貸款。中國工商銀行河北省分行與大學(xué)城開發(fā)公司簽訂了32億元的銀企合作協(xié)議，使得大學(xué)城一期工程迅速啟動并形成規(guī)模。但在大學(xué)城二期工程已經(jīng)啟動，許多高校已經(jīng)簽訂入駐協(xié)議，學(xué)生即將入駐的情況下，中國工商銀行河北省分行在放貸3.1億后，停止了貸款。企業(yè)后期融資困難，采取工程隊(duì)墊資的形式繼續(xù)建設(shè)，形成了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

    目前，大學(xué)城二期工程剛剛完工，投資已達(dá)50億元人民幣，但眾多施工單位的巨額墊資償還遙遙無期。

    據(jù)初步估算，目前東方大學(xué)城總負(fù)債約為22億元（其中工程欠款約13億元，銀行貸款6.6億元，其他欠款2.1億元）。一些專家擔(dān)憂，東方大學(xué)城暴露出來的資金鏈斷裂的問題，會不會在其他大學(xué)城重演？

    以教育的名義“圈地”

    按照規(guī)定，經(jīng)營性用地一律采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，開發(fā)商從政府手中得到低價土地幾乎沒有可能，但若以辦教育的名義，政府則可以極低廉的價格劃撥土地。這一優(yōu)惠政策如同一塊肥肉，引得投資者蜂擁而上。各地大學(xué)城普遍以劃撥方式供地，這些土地中相當(dāng)部分變成了商業(yè)經(jīng)營性服務(wù)用地。

    廣州小谷圍島的一位居民說：“大學(xué)城的地是以每畝3 5萬元的價格收回的，而拍賣的底價卻不知要翻多少番�！睂⒋髮W(xué)城中心區(qū)的土地出讓，理由可能是為了進(jìn)行商業(yè)配套，但這一來是否會成為新一輪房地產(chǎn)開發(fā)升級的突破口？

    國土資源部土地利用司副司長束克欣認(rèn)為，大學(xué)城建設(shè)中存在兩個突出問題，一是大學(xué)城城市規(guī)模過大，大量圈占土地，土地浪費(fèi)嚴(yán)重，有的申報面積達(dá)50平方公里。二是有的大學(xué)城里用劃撥地搞經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目，建商品房、寫字樓，搞學(xué)生公寓出租，這樣搞必將嚴(yán)重?cái)_亂土地市場秩序，嚴(yán)重違反了經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)拍賣和掛牌交易的原則。

    目前，大學(xué)城的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)脫離了單純解決高校擴(kuò)招壓力的初衷，而是將其納入了地區(qū)城市文化經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的軌道。一些地方政府把大學(xué)城看作是誘人的“經(jīng)濟(jì)蛋糕”，借以發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，提升城市品位。有專家認(rèn)為，大學(xué)城建設(shè)帶來的政績是地方領(lǐng)導(dǎo)層更為關(guān)注的。在現(xiàn)有體制下實(shí)行的干部考核體制，其重要的指標(biāo)之一就是 G DP，而提高GDP最快的方法就是經(jīng)營土地，它不像產(chǎn)業(yè)投資需要很長時間才能得到回報，只要賣地，本屆領(lǐng)導(dǎo)即可收到“實(shí)效”。

    地方政府熱衷大學(xué)城建設(shè)，還在于可以名正言順地圈地。房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地都要公開招標(biāo)拍賣，已不能像過去能靠協(xié)議弄到土地。而大學(xué)城用地不論是教學(xué)用地，還是商業(yè)服務(wù)用地，都是行政劃撥，避開土地審批環(huán)節(jié)，這無疑對投資商具有巨大的誘惑力。據(jù)了解，東方大學(xué)城首期規(guī)劃的6.67多平方公里中，高爾夫球場竟然占據(jù)了2／3。此外，在東方大學(xué)城隨處可見會議中心、別墅、度假村、美食街的招商廣告。

    “造城”中的利益沖突

    自1999年開始實(shí)行高等學(xué)校擴(kuò)招以來，我國高校招生人數(shù)呈“登階狀”逐年增加。從1999年的164萬人到2004年的402萬人。乍一看，高校的圈地增容似乎非常必要。然而，從長遠(yuǎn)看，未來我國高等教育事業(yè)的發(fā)展對大學(xué)城的需求并不高。

    根據(jù)教育部公布的全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報，在自1990年至2002年的13年間，雖然高校在校生比例保持一定幅度的增長，但高中、初中、小學(xué)和幼兒園階段在校生比例的增長幅度卻不大，小學(xué)及幼兒園在校生的人數(shù)近7年來還呈遞減勢頭。一個大學(xué)城從建成投入使用到發(fā)展成為完善、成熟的社區(qū)，需要5至10年甚至更長的成長期。而按照我國的實(shí)際情況，很多大學(xué)城將會在尚未達(dá)到理想的規(guī)模效應(yīng)前，便因生源不足而缺糧斷頓、不能正常發(fā)育了。

    誠然，造城運(yùn)動使原先平靜的田園變成熱鬧的大學(xué)城，投資大學(xué)城的商業(yè)，存在著生意上消費(fèi)集中，競爭對手少的優(yōu)勢。但雙休日、“五一”長假、“十一”長假和寒暑假卻使大學(xué)城全年有100多天處于“半空”或“全空”狀態(tài)。顯然，一座座大學(xué)城建成的同時也意味著一座座新空城的誕生，這也意味著指望通過大學(xué)城建設(shè)來長期有效地拉動一方經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)崗位并不現(xiàn)實(shí)。

    在已經(jīng)建成的大學(xué)城中，雖然也有像上海淞江大學(xué)城這樣建設(shè)經(jīng)營較為成功的例子，但多數(shù)大學(xué)城受地域位置影響，其收入來源主要依靠收取學(xué)費(fèi)和住宿費(fèi)，從事商業(yè)經(jīng)營和后勤服務(wù)，以及置換學(xué)校本部土地、出租（售）教師和學(xué)生公寓等。

    以河北廊坊東方大學(xué)城為例，按一名學(xué)生學(xué)費(fèi)每學(xué)期1500元、住宿費(fèi)每年1500元計(jì)算，5萬在校生的規(guī)模僅僅實(shí)現(xiàn)了收支平衡，談不上產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益，要增加效益只有繼續(xù)增加學(xué)生人數(shù)，或提高學(xué)費(fèi)及住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但如果這樣，勢必同“低密度居住、低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”的方針相矛盾。據(jù)初步估算，東方大學(xué)城的工程總負(fù)債額約為22億元，工程欠款、民工工資、銀行欠款等一系列債務(wù)鏈已令人們的“短視”與“盲目”付出了難以承受其重的負(fù)擔(dān)。目前，一些地方銀行已將大學(xué)城開發(fā)項(xiàng)目列入了貸款禁區(qū)。

    農(nóng)民的蛋糕并不甜

    “大學(xué)城熱”顯然刺激并帶動了房地產(chǎn)熱的升溫。不用政府號召，自大學(xué)城作為新生事物一出現(xiàn)，房地產(chǎn)商們就盯上了大學(xué)城建設(shè)這塊美味蛋糕，大炒、暴炒大學(xué)城及周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目�！俺鞘醒醢伞�、“中央智力區(qū)（CID）”、“高等教育文化圈”、“綠色生態(tài)區(qū)”、“為大學(xué)城建設(shè)加油”、“投資是不悔的選擇”……類似這樣煽動人心的詞語，將“冷盤”炒成了“熱盤”。

    于是，大學(xué)城周邊的商品房房價水漲船高，成為業(yè)主心目中投資的樂土，更讓房地產(chǎn)商們樂開了花。于是，房地產(chǎn)熱帶動了相關(guān)行業(yè)的繁榮，地方政府的財(cái)政收入增加了，建材好賣了，裝飾業(yè)火起來了，小區(qū)交通發(fā)達(dá)了，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益提高了……

    “大學(xué)城建設(shè)”之所以被房地產(chǎn)商們視為奶油蛋糕，最重要原因就是，以建設(shè)大學(xué)城的名義，房地產(chǎn)商可以用較低的價格從政府手中買得土地，而不用按國土資源部的要求買入通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的高價土地。開發(fā)大學(xué)城房地產(chǎn)的利潤空間大、賣點(diǎn)多，當(dāng)然是“香甜的奶油蛋糕”，是業(yè)界升級的新突破口。

    據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)資料，現(xiàn)在全國已有大學(xué)城50多個。大多數(shù)省份，尤其是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)大學(xué)城建得既多也快，當(dāng)然，西部地區(qū)也不示弱。然而，一個不容忽視的事實(shí)是：在已建的50多個大學(xué)城用地中，絕大多數(shù)為農(nóng)用耕地。

    而被征占土地的農(nóng)民得到了什么？開發(fā)大學(xué)城讓農(nóng)民成為市民。在我國的50多個大學(xué)城的建設(shè)用地中，土地大部分為農(nóng)業(yè)用地，并且有83.93％的用地是政府行政劃撥的。土地價格低的2萬 5萬元1畝，有的甚至不給錢；高的不過20多萬元1畝，可按一定比例分到農(nóng)民手里。

    然而，盡管住進(jìn)新房，沒有專長的農(nóng)民卻很難找到高薪的技術(shù)活，隨之而來的物業(yè)費(fèi)、相關(guān)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)更讓“新市民”們承受不起。還有一些農(nóng)民連“準(zhǔn)市民”都當(dāng)不上，成為流失土地的“流民”。這些人沒有工作，沒有土地，沒有社會保障，只好背井離鄉(xiāng)外出打工，自謀生路。

    “流民”的流動成為社會管理的難題。近年來，因大學(xué)城、科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等各類開發(fā)區(qū)的征地已經(jīng)造成1000多萬農(nóng)民失去土地，就業(yè)局勢非常嚴(yán)峻�！按髮W(xué)城”這塊蛋糕，在中國農(nóng)民的嘴中很苦澀。

    放眼全球，許多蜚聲國際的大學(xué)城都不是像我們這樣全國同時起步、大干快干地建成的。英國牛津大學(xué)城、劍橋大學(xué)城是數(shù)百年文化積淀和自然形成的大學(xué)集群；美國斯坦福和哈佛大學(xué)城的高科技效應(yīng)也是幾十年的發(fā)展結(jié)果，而不是靠三五年短、平、快拼出來的。大學(xué)城在我國尚屬新生事物，要積極引導(dǎo)以確保其健康發(fā)展。對于仍處于社會主義初級階段的中國而言，50多座大學(xué)城已是一個不小的數(shù)字。在大學(xué)城模式?jīng)]有完全定型的時候，國家應(yīng)加強(qiáng)對大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)管理，在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的同時更要考慮不可行性研究，對大學(xué)城的虛火一定要潑涼水降降溫。據(jù)《環(huán)球》雜志整理