“我的預(yù)算是80萬(wàn)元，想買(mǎi)上海100平方米左右的住宅，目的就是投資賺錢(qián)。”3月12日晚6：40，溫州首個(gè)太太購(gòu)房團(tuán)成員吳愛(ài)社已經(jīng)安安穩(wěn)穩(wěn)坐在去上海的火車(chē)下鋪上等待出發(fā)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，像吳太太這樣的溫州購(gòu)房人有4萬(wàn)多人，他們會(huì)參加當(dāng)?shù)貓?bào)紙組織的購(gòu)房團(tuán)去全國(guó)各地炒房，已經(jīng)有結(jié)論認(rèn)為，杭州、上海的房?jī)r(jià)就 是被他們帶來(lái)的民間資本翻番炒上去的。有人估計(jì)溫州民間資本已經(jīng)達(dá)到1000億元，結(jié)伴投資房地產(chǎn)是他們最好的渠道。為此，我們深入浙江腹地，探尋華東房?jī)r(jià)暴漲的秘密，調(diào)查溫州人的投資心理，以及試圖求證溫州房地產(chǎn)的泡沫傳言。

　　-溫州房?jī)r(jià)每平方米5000元起步

　　這次，吳太太要和另外45位太太一起去參加上海的春季房展會(huì)，并要走訪(fǎng)帶團(tuán)單位推薦的三家樓盤(pán)。兩天來(lái)回路費(fèi)加住宿費(fèi)和餐費(fèi)超過(guò)800元，而只向團(tuán)員收380元團(tuán)費(fèi)。但開(kāi)發(fā)商和組團(tuán)人都不覺(jué)得自己虧。

　　非要去外地買(mǎi)房嗎？溫州的房子怎么了？記者在溫州東郊發(fā)現(xiàn)一處樓宇項(xiàng)目，很一般的外立面，很高的樓層，很小的花園，很差的布局，但價(jià)格卻很高：每平方米7000元以上。記者找到開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)方愛(ài)答不理：“我們雖然是去年12月才入住，但從去年初剛開(kāi)盤(pán)就沒(méi)房可賣(mài)了。你們看外面的紅牌子去吧。”

　　“紅牌子”指的是寫(xiě)有租售二手房的信息的紅鐵板，專(zhuān)門(mén)掛在二手房中介門(mén)口。房屋中介在溫州非常發(fā)達(dá)，很多地段密到每隔十米就一家的程度。記者找到附近的“紅牌子”綠色緣居房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，127平方米的三居室每平方米7800元。東西朝向的171平方米四居室也要7000元，紅牌子上所有價(jià)格都在5000元至7000元之間�！斑@些房子還要價(jià)5000元呢，溫州市區(qū)沒(méi)有低于每平方米5000元的房子�！必�(fù)責(zé)人陳文武指著項(xiàng)目周?chē)�有不少建�?0世紀(jì)四五十年代甚至更早的住房。

　　“三年了，溫州房?jī)r(jià)沒(méi)有低過(guò)5000元，所以我們出去不管到哪里都覺(jué)得房子便宜�！惫�共汽車(chē)上周女士對(duì)記者說(shuō)。

　　-高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)

　　一個(gè)與北京到處是房地產(chǎn)路牌廣告不同的是，溫州很少有這種戶(hù)外廣告，溫州本地樓盤(pán)也很少在報(bào)紙上登廣告。溫州晚報(bào)廣告業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉存政說(shuō)，在溫州賣(mài)房不用“吆喝”，它是完全的賣(mài)方市場(chǎng)。一個(gè)新盤(pán)還沒(méi)推出，老百姓就通過(guò)各種關(guān)系把房子分光了，所以開(kāi)發(fā)商那邊最大的支出只有土地和建安成本。

　　或許是房子好賣(mài)，或許是土地嚴(yán)重稀缺，土地價(jià)格可謂天價(jià)，位置好的土地?cái)偟矫拷ㄖ�平方米竟高達(dá)7000元以上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元。由于土地的高資金占有量，原來(lái)溫州上千家開(kāi)發(fā)商變成了最具實(shí)力的六家，不少人去了外地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。溫州人黃建榮五年前就去了揚(yáng)州，目前已經(jīng)發(fā)展成相當(dāng)規(guī)模�！皳P(yáng)州那邊地價(jià)便宜，市場(chǎng)正在發(fā)育，是賺錢(qián)的好機(jī)會(huì)。”

　　-購(gòu)房團(tuán)的形成

　　走出去最多的還是普通買(mǎi)房人，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一共有4萬(wàn)溫州買(mǎi)房人在全國(guó)游動(dòng)。第一站是三年前的杭州，緊接著是上海。溫州晚報(bào)房地產(chǎn)廣告負(fù)責(zé)人李海彥想到了組團(tuán)去買(mǎi)房。她說(shuō)，當(dāng)時(shí)溫州游資過(guò)千億元，本地的房產(chǎn)已經(jīng)很難買(mǎi)到。她最初想到組團(tuán)是希望將外地好的樓盤(pán)介紹給溫州投資者，通過(guò)樓盤(pán)的廣告幫助溫州人投資房產(chǎn)獲利，達(dá)到雙贏。第一個(gè)外地客戶(hù)來(lái)自上海，在晚報(bào)打廣告的同時(shí)，作為附加服務(wù)之一，她拿出一成多的收入組織溫州人去上海買(mǎi)房。2001年8月18日，她帶領(lǐng)的首個(gè)150人的購(gòu)房團(tuán)到上海購(gòu)房。僅兩天時(shí)間，就成交5000多萬(wàn)元。

　　據(jù)了解，參加購(gòu)房團(tuán)的溫州人是隨機(jī)的。每家報(bào)紙都有免費(fèi)參加的投資者俱樂(lè)部，晚報(bào)資源有5000名會(huì)員，都市報(bào)有10000名會(huì)員。每組織一次活動(dòng)，組織者通過(guò)報(bào)紙通知會(huì)員報(bào)名，湊夠一定人數(shù)后要進(jìn)行篩選。比如這次太太購(gòu)房團(tuán)，條件是年齡在20歲至60歲的女性，家庭年收入8萬(wàn)元以上有去上海投資買(mǎi)房意愿的人�，F(xiàn)在由于各個(gè)購(gòu)房團(tuán)增多競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力在下降，各報(bào)開(kāi)始組織有針對(duì)性的團(tuán)。像這次太太購(gòu)房團(tuán)瞄準(zhǔn)的就是有錢(qián)人家有決定權(quán)的太太們，以后還要辦千萬(wàn)身價(jià)老板團(tuán)，溫州華僑團(tuán)等等。

　　-購(gòu)房團(tuán)為什么出在溫州

　　購(gòu)房團(tuán)為什么出在溫州？這是記者一直在問(wèn)的問(wèn)題。金低房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)熊偉舉出大量數(shù)據(jù)資料給記者勾畫(huà)出這樣一個(gè)溫州。

　　溫州，一個(gè)位于中國(guó)東南沿海本不起眼的中小型城市，改革開(kāi)放以來(lái)飛速發(fā)展起來(lái)，并被評(píng)為全世界經(jīng)濟(jì)最具活力的二十大城市之一。有人說(shuō)，溫州經(jīng)濟(jì)是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，“老百姓”的經(jīng)濟(jì)。這一點(diǎn)毋庸置疑，改革開(kāi)放以來(lái)，溫州大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，2002年創(chuàng)工業(yè)生產(chǎn)總值2200多億元，外貿(mào)進(jìn)出口總額34.5億美元。現(xiàn)在，全市已有個(gè)體工商戶(hù)20多萬(wàn)戶(hù)，民營(yíng)企業(yè)13萬(wàn)多家。

　　溫州經(jīng)濟(jì)是“走出去”的經(jīng)濟(jì)。溫州人被稱(chēng)為中國(guó)的“猶太人”，其血液中流淌著頑強(qiáng)的商業(yè)本能，其足跡更是遍布全國(guó)各地和世界各地。據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，在溫州外經(jīng)營(yíng)的溫州人約達(dá)200萬(wàn)人，也就是說(shuō)，4個(gè)溫州人中就有1個(gè)在外經(jīng)商辦企業(yè)當(dāng)老板。在外溫州人2001年創(chuàng)造了563億元的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相當(dāng)于該年溫州本地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60%。在外溫州人通過(guò)在異地的艱苦發(fā)展，不僅架起了溫州與國(guó)內(nèi)外合作的橋梁，而且還為溫州積累了雄厚的資金。

　　溫州經(jīng)濟(jì)是輕工業(yè)經(jīng)濟(jì)。至2002年，溫州先后獲得“中國(guó)服裝名城”、“中國(guó)鞋都”、“中國(guó)金屬外殼打火機(jī)生產(chǎn)基地”、“中國(guó)制筆之都”、“中國(guó)眼鏡生產(chǎn)基地”、“中國(guó)印刷包裝城”、“中國(guó)禮品城”等十大國(guó)家級(jí)特色產(chǎn)業(yè)基地的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。如今，全市擁有7個(gè)國(guó)家馳名商標(biāo)，15個(gè)中國(guó)名牌。一直以來(lái)，溫州人就是靠這些多年積累下來(lái)的優(yōu)勢(shì)條件為溫州經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)盛不衰做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。

　　作為中國(guó)最早開(kāi)放的城市之一，溫州人民生活水平位列全國(guó)第三。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2002年年底，溫州地區(qū)居民個(gè)人存款量已高達(dá)1600億元人民幣，幾乎占到全國(guó)個(gè)人存款總量的10%。

　　然而富裕起來(lái)的溫州人卻不喜歡長(zhǎng)期地將錢(qián)存放在銀行里，總是將資金拿出去進(jìn)行各項(xiàng)投資。其中，務(wù)實(shí)的溫州人最鐘情于房產(chǎn)投資。他們不僅在本地炒房，還大規(guī)模地到長(zhǎng)三角城市乃至全國(guó)各地炒房。不久前，據(jù)上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達(dá)63億元。再有，上海市閔行區(qū)的“康城”小區(qū)，其二期一半以上樓盤(pán)被溫州人購(gòu)得；蘇州大學(xué)學(xué)生公寓數(shù)十套房子不到半天時(shí)間就被溫州炒家搶購(gòu)一空；2003年十一期間推出的北京麗高王府別墅在溫州房交會(huì)之前就被預(yù)訂一空；成都熊貓城一年時(shí)間在溫州的銷(xiāo)售額達(dá)2億元。以上這些實(shí)例都充分說(shuō)明了溫州人在投資置業(yè)方面表現(xiàn)出其強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

　　記者試圖算出溫州到底有多少購(gòu)房投資者。據(jù)了解，溫州有600萬(wàn)人口，其中200萬(wàn)在外做生意，另外在世界各地有50萬(wàn)溫州華僑，很多華僑都有葉落歸根的想法。按最低估計(jì)，也應(yīng)該有4萬(wàn)以上的人在炒房。如果以每個(gè)炒家150萬(wàn)元計(jì)，溫州也就有600億元的資金在炒樓盤(pán)。

　　-炒作溫州購(gòu)買(mǎi)力神話(huà)誰(shuí)受益

　　從此，購(gòu)房團(tuán)的概念應(yīng)運(yùn)而生，它成了全國(guó)各地開(kāi)發(fā)商的財(cái)神爺，溫州當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w廣告公司都要分一杯羹�！稖刂萃韴�(bào)》、《溫州都市報(bào)》和《溫州商報(bào)》這三家報(bào)紙發(fā)行量都在20至30萬(wàn)份，目前年廣告收入都在5000萬(wàn)元以上，三分之一的廣告額由外地開(kāi)發(fā)商貢獻(xiàn)。三年來(lái)組織購(gòu)房團(tuán)不下100次，已經(jīng)去過(guò)全國(guó)各大省會(huì)城市和揚(yáng)州、洛陽(yáng)這樣的三級(jí)城市。三位廣告負(fù)責(zé)人的工作是飛全國(guó)各地與各地開(kāi)發(fā)商談業(yè)務(wù)，同時(shí)也有各地開(kāi)發(fā)商找上門(mén)來(lái)。一些有客戶(hù)資源的電臺(tái)、電視臺(tái)開(kāi)始介入，中介或廣告公司也競(jìng)相組團(tuán)，有的則負(fù)責(zé)把開(kāi)發(fā)商介紹過(guò)來(lái)。

　　溫州人的購(gòu)買(mǎi)力被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商注意到。由于溫州人在上海、杭州的功勞，已經(jīng)引發(fā)建設(shè)部派員親下溫州調(diào)查是否房地產(chǎn)過(guò)熱。三家媒體廣告部負(fù)責(zé)人異口同聲：“我們希望今后低調(diào)，踏踏實(shí)實(shí)做好服務(wù)，但溫州人有參團(tuán)的愿望，是市場(chǎng)的需要�！�

　　-抱團(tuán)買(mǎi)房有什么好處

　　記者發(fā)現(xiàn)，太太購(gòu)房團(tuán)里的太太們很多都不是想象中衣著入時(shí)、珠光寶氣，竟還是普通人模樣，她們有的為5元錢(qián)盒飯的品質(zhì)要跟帶團(tuán)人理論。買(mǎi)的是上百萬(wàn)元的房子，卻就為省幾百元而跟團(tuán)去，溫州人怎么這么會(huì)過(guò)日子？

　　溫州都市報(bào)廣告中心主任馬賽青告訴記者，溫州人參團(tuán)的目的并不為省錢(qián)，而是希望買(mǎi)房時(shí)能有個(gè)商量，真到買(mǎi)的時(shí)候也是和其他人同進(jìn)同退。他們相信一個(gè)人買(mǎi)房難免會(huì)看走眼，而集體都看中了準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)。

　　據(jù)多次組織購(gòu)房團(tuán)的杭州新浪企劃總經(jīng)理馬國(guó)軍介紹，抱團(tuán)買(mǎi)房還一個(gè)好處就是可以和開(kāi)發(fā)商談團(tuán)購(gòu)，用相對(duì)較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)合算；再有，大家投資后，就去二手房市場(chǎng)把一個(gè)統(tǒng)一的翻番價(jià)信息公布出來(lái)，這樣雖然買(mǎi)家暫時(shí)找不到，但翻番的價(jià)格已經(jīng)出來(lái)，過(guò)不了很久，該價(jià)格就被人所認(rèn)同，但重要前提是大家必須訂立攻守同盟，禁止有人開(kāi)老鼠倉(cāng)低價(jià)賣(mài)出去，誰(shuí)這樣做就會(huì)被人從買(mǎi)房圈子里趕出去。

　　實(shí)際上溫州人歷來(lái)就有抱團(tuán)投資的習(xí)慣，因而溫州地下錢(qián)莊比較發(fā)達(dá)。他們更相信“自己人”，他們習(xí)慣在自己人圈子里用入股的方式，攢成大筆資金進(jìn)行投資。

　　-外地開(kāi)發(fā)商在溫州設(shè)售樓處

　　有購(gòu)房團(tuán)走出去，就有開(kāi)發(fā)商打進(jìn)來(lái)。在溫州繁華街道設(shè)立售樓處，委托當(dāng)?shù)卮�理行銷(xiāo)售，確實(shí)是不錯(cuò)的主意。

　　一些溫州開(kāi)發(fā)商摸透了溫州人的買(mǎi)房心理，專(zhuān)門(mén)到上海等城市接手項(xiàng)目，拿回來(lái)再賣(mài)給溫州人，其中“飛洲”就是這樣。在繁華商業(yè)街黎明西路上，上海徐匯區(qū)一個(gè)寫(xiě)字樓商鋪混合體項(xiàng)目“飛洲商業(yè)中心”在溫州繁華商業(yè)街上開(kāi)了售樓處。據(jù)銷(xiāo)售徐先生介紹，該項(xiàng)目是溫州自己的開(kāi)發(fā)商到上海買(mǎi)的一個(gè)有名的爛尾樓項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)精心包裝策劃，他們?cè)谏虾！�寧波、溫州等各大城市都設(shè)有售樓處，結(jié)合溫州人投資習(xí)慣先重點(diǎn)推地下商鋪。

　　很多當(dāng)?shù)卮�理行因此發(fā)了財(cái)。據(jù)溫州最大的代理行金地房產(chǎn)透露，他們?nèi)ツ晖瓿?0億元的銷(xiāo)售額。而這個(gè)數(shù)字即使在北京也穩(wěn)進(jìn)代理行前五名。

　　除了直接開(kāi)售樓處，很多開(kāi)發(fā)商不定期租飯店房間開(kāi)小型推介會(huì)，或者定期到溫州參加房展會(huì)，2月21日那次房展會(huì)，總共成交14.6億元，幾乎全部是外地樓盤(pán)項(xiàng)目。北京一位開(kāi)發(fā)商來(lái)溫州考察，竟發(fā)現(xiàn)上海的開(kāi)發(fā)商都帶著點(diǎn)鈔機(jī)，現(xiàn)場(chǎng)“嘩嘩”的點(diǎn)錢(qián)聲讓他羨慕不已。

　　目前，溫州辦房展會(huì)是放開(kāi)的，只要經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)誰(shuí)都可以辦，結(jié)果平均不到一個(gè)月就有一次房展會(huì)。

　　-有泡沫怎么辦

　　年前一篇新聞出來(lái)影響很大。文章說(shuō)不少溫州人已經(jīng)不看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級(jí)城市。新聞一出影響巨大，盡管2月21日房展上海房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)出超過(guò)50%的成交額，似乎是用事實(shí)粉碎了謠言，但各地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始懷疑溫州人的購(gòu)買(mǎi)力，各地政府開(kāi)始領(lǐng)略到投資客與游資的可怕。

　　溫州人自己一直賺嗎？據(jù)報(bào)道，在溫州人炒熟了上海、杭州等地以后，溫州人開(kāi)始全國(guó)性的“大墾荒”―――到各大中城市炒樓。溫州本市，如平陽(yáng)、蒼南和洞頭等地炒樓的失敗令溫州人記憶猶新；而西部的一些城市人均收入水平有限，購(gòu)買(mǎi)力不足，許多樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)后，已被套住，失敗的案例也并非少數(shù)。購(gòu)買(mǎi)下整棟樓事后才發(fā)現(xiàn)，這些樓要么遠(yuǎn)離市區(qū)，要么社區(qū)環(huán)境不好，屬于當(dāng)?shù)氐摹袄淦�樓”，溫州人上�?dāng)了。

　　“如果再有一條新聞?wù)f溫州人都被套牢了，溫州人發(fā)現(xiàn)了新的投資方式對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)興趣了怎么辦？”記者問(wèn)道。周煊回答：“被套牢的肯定會(huì)有，但他們自己有很強(qiáng)的分析能力和商業(yè)頭腦，目前看來(lái)沒(méi)有可能全部套牢。”

　　馬賽青告訴記者，以北京開(kāi)發(fā)商最近來(lái)溫州推廣為例，通用時(shí)代三天時(shí)間成交22套，金地國(guó)際花園專(zhuān)場(chǎng)推廣會(huì)成交18套，這些都是實(shí)在的數(shù)據(jù)。它表明溫州人的購(gòu)買(mǎi)熱情仍然很高。

　　而溫州當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者：“現(xiàn)在太多的購(gòu)房團(tuán)，太多的房展會(huì)，溫州人的購(gòu)買(mǎi)力被大大透支，現(xiàn)在購(gòu)房團(tuán)的業(yè)績(jī)開(kāi)始下滑，雖然不排除溫州人眼光高了等因素，但這個(gè)現(xiàn)象不得不提醒我們要合理利用資源，做好服務(wù)，發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地商機(jī)，正確引導(dǎo)買(mǎi)房人�！� (楊曉)