這是深圳地產(chǎn)北伐軍團(tuán)對(duì)于中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)評(píng)價(jià)，雖然它并不是非常的全面與客觀，但足以應(yīng)該引起青島房地產(chǎn)的重視，對(duì)于一個(gè)前進(jìn)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，清楚地了解自己在別人心目中的位置是非常重要的，青島能夠進(jìn)入前十名是一個(gè)很好的成績(jī)了，應(yīng)該說(shuō)，深圳地產(chǎn)界的同行對(duì)青島有著或多或少的偏愛(ài)。
當(dāng)記者把這些數(shù)據(jù)拿在手里仔細(xì)分析研究的時(shí)候，特別是與其它的城市進(jìn)行比較的時(shí)候，記者發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是哪個(gè)城市都有其與眾不同的優(yōu)勢(shì)，而其中的相當(dāng)一部分又是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)所不具備的，完全有理由相信，青島房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間，只要清楚發(fā)展的方向并為之努力。
成熟的悖論：開(kāi)發(fā)商與置業(yè)者誰(shuí)應(yīng)該是主導(dǎo)
在其中的置業(yè)者成熟度一項(xiàng)，青島未進(jìn)入前十名，具體的成績(jī)也無(wú)從得知。從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形看，置業(yè)者整個(gè)群體的確有很多的課要補(bǔ)。對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商有著同樣的責(zé)任，一個(gè)成熟的市場(chǎng)是理性的開(kāi)發(fā)商和成熟的置業(yè)者共同努力的結(jié)果。
成都是一個(gè)很好的例子，正是由于成熟的消費(fèi)環(huán)境使成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，2003年成都的商品房在建規(guī)模達(dá)2717.46萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售達(dá)966.35萬(wàn)平方米，其規(guī)模和水平，僅次于上海、北京、重慶等特大城市，市場(chǎng)規(guī)模非常龐大。成都的房?jī)r(jià)，也是比較穩(wěn)定的，幾年來(lái)都沒(méi)有大幅漲跌，保持了每年5％－8％的增長(zhǎng)率，顯得非常理性，不會(huì)出現(xiàn)江浙一帶動(dòng)輒30％、40％的漲幅。
成都消費(fèi)者的理性還體現(xiàn)在，成都人不拒絕外地的開(kāi)發(fā)模式，他們追求時(shí)尚，為了時(shí)尚愿意付出合理的價(jià)格，但是成都也有很多滯銷(xiāo)的房子，并不像江浙一帶什么房子都可以銷(xiāo)售一空，過(guò)時(shí)的產(chǎn)品，消費(fèi)者也不會(huì)買(mǎi)單，萬(wàn)科的城市花園一直是成都的典范，在單價(jià)2000多元的市場(chǎng)，萬(wàn)科的城市花園仍然比周邊多賣(mài)近1000元。這說(shuō)明市場(chǎng)是成熟的———消費(fèi)能力強(qiáng)，同時(shí)消費(fèi)者是理性的。表現(xiàn)在價(jià)格結(jié)構(gòu)上，成都房子單價(jià)從1000元到1萬(wàn)多元的都有，消費(fèi)者選擇面非常寬。
反觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，置業(yè)者的頭腦相對(duì)要發(fā)熱一些，即使是純粹的投資者也不例外。在青島，買(mǎi)房當(dāng)場(chǎng)下定的不在少數(shù)，而且越是價(jià)格高的樓盤(pán)越是要買(mǎi)，而且找關(guān)系擠破頭也要買(mǎi)。在相當(dāng)一部分置業(yè)者的心目中，地段成為惟一的標(biāo)準(zhǔn)，其它的諸如項(xiàng)目品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商質(zhì)素等幾乎被忽略不計(jì)了，因?yàn)榈囟蔚脑�，李滄區(qū)的房子很少能進(jìn)入市民的視野，能夠往北走的市民少之又少，而在市南市北的任何地段，只要蓋出來(lái)的是房子就會(huì)一搶而空。而因?yàn)橘?gòu)房沖動(dòng)而引發(fā)的購(gòu)房糾紛就像前腳后腳，如影隨形，當(dāng)然部分不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商在其中也有相當(dāng)大的責(zé)任。
青島房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該好好反省一下，包括開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者，究竟是開(kāi)發(fā)商在引導(dǎo)消費(fèi)者，還是消費(fèi)者在引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商，還是二者互相影響？但無(wú)論結(jié)果如何，反映出的是整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境存在一定的問(wèn)題。
正如深圳同行的評(píng)價(jià)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境一項(xiàng)，青島也未進(jìn)入前十位。
進(jìn)入的悖論：心儀已久為何卻步不前
青島進(jìn)入了前十位應(yīng)該是一個(gè)比較好的成績(jī)，應(yīng)該說(shuō)相當(dāng)一部分南方地產(chǎn)企業(yè)對(duì)青島還是青睞的，畢竟青島有許多其它城市所不具有的優(yōu)勢(shì)與條件，但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，來(lái)青島發(fā)展的外地企業(yè)卻是鳳毛麟角，是不愿意來(lái)，還是其它什么原因？
一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，武漢市目前外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到102家，其中業(yè)內(nèi)知名企業(yè)不下30家，他們的到來(lái)，給武漢樓市帶來(lái)了強(qiáng)大的沖擊力。金地、復(fù)地、萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商坦言，將武漢作為戰(zhàn)略重地，除看中武漢優(yōu)越的地理位置、良好的經(jīng)濟(jì)前景外，武漢房地產(chǎn)可挖掘的空間很大。
外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入是好還是壞？專(zhuān)家認(rèn)為，外來(lái)開(kāi)發(fā)商大手筆圈地、大規(guī)模開(kāi)發(fā)，加之全新的理念、先進(jìn)的技術(shù)，完全可以提升城市商品房的品質(zhì)和檔次。
在地產(chǎn)界，有人將天津稱(chēng)為下一個(gè)金礦。在天津，2003年6月天津萬(wàn)科水晶城開(kāi)盤(pán)，專(zhuān)利產(chǎn)品“情景洋房”震撼津門(mén)，在萬(wàn)科一貫的低營(yíng)銷(xiāo)投入情況下，兩個(gè)月賣(mài)了400套。同期，天津陽(yáng)光100開(kāi)盤(pán)，據(jù)說(shuō)銷(xiāo)售看旺，排隊(duì)都已無(wú)好戶(hù)型。這些都是外地軍團(tuán)帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品與效果。
外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入與否，一是土地因素，拿地的難易程度決定了進(jìn)入門(mén)檻的高低；二是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和信用環(huán)境，對(duì)于外地人而言，良好的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)讓他們放開(kāi)手腳，好的信用環(huán)境讓他們沒(méi)有后顧之憂；三是市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展空間，外地開(kāi)發(fā)商一旦進(jìn)入，就不會(huì)是打一槍換一個(gè)地方，所以一般會(huì)看幾步棋，有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展規(guī)劃，而這一點(diǎn)，是與進(jìn)入地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展空間分不開(kāi)的。
在信用環(huán)境一項(xiàng)，青島列上海、北京、廣州、南寧、杭州、南京、重慶、成都、南昌之后。
在可持續(xù)發(fā)展空間一項(xiàng)，青島列石家莊、上海、北京、重慶、武漢、廣州、南京之后。
有些東西，并不是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)所能夠完全改變的，但至少其中應(yīng)該有房地產(chǎn)的努力與執(zhí)著。
青島是一個(gè)開(kāi)放的城市，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)，我們不僅歡迎規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣也歡迎任何一個(gè)愿意來(lái)青島發(fā)展的開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)贊賞馮侖這樣的地產(chǎn)思想家，同時(shí)也青睞雖然掌握不了太多資源但更敏銳和實(shí)干的任何一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)就不存在著高低貴賤之分。最終受益的，將是青島這座城市和城市中的人們。本報(bào)記者王其濤
