●華潤(rùn)集團(tuán)在蘇州開發(fā)一座主樓54層232米的超高樓，五年前因故“爛尾”。蘇州陽光新地與華潤(rùn)達(dá)成協(xié)議，以這一“爛尾樓”作為進(jìn)軍蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“開篇之作”
●蘇州中高檔寫字樓租賃率在95%左右，對(duì)五星級(jí)酒店的需求增長(zhǎng)迅速。江蘇第一高樓“新地中心”將填補(bǔ)蘇州寫字樓銷售市場(chǎng)的空白。在很大程度上完善蘇州高新區(qū)CBD的城市功能
再過十幾個(gè)月，江蘇第一高樓將要在蘇州全新現(xiàn)身。
2月22日，蘇州陽光新地置業(yè)有限公司、香格里拉酒店管理集團(tuán)、戴德梁行和第一太平戴維斯在蘇州簽署了關(guān)于蘇州“新地中心”項(xiàng)目的合作協(xié)議。這已經(jīng)是蘇州市通過資本運(yùn)作成功盤活的第九個(gè)爛尾樓。
而這個(gè)被許多業(yè)內(nèi)人士稱為功能與上海浦東的金茂大廈極為相似的高樓卻有一段鮮為人知的身世。
第九座“爛尾樓”
參加此次發(fā)布會(huì)的蘇州市副市長(zhǎng)姜人杰在發(fā)言時(shí)提到，去年蘇州市成功地“解決”掉了十大爛尾樓中的八座。此時(shí)記者就開始琢磨其中的深意。
但謎團(tuán)在會(huì)后就得以揭開。作為這座主樓為54層高達(dá)232米的超高層建筑的發(fā)展商，陽光新地置業(yè)董事長(zhǎng)漆洪波在接受記者采訪時(shí)坦率承認(rèn)，他們接手的這個(gè)雙子塔型的建筑是蘇州的一個(gè)爛尾樓，而且按照目前的估計(jì)將向其投入6億到7億元的資金使其重新煥發(fā)青春。
據(jù)記者了解，這幢超高樓是蘇州已經(jīng)爛了5年的“著名工程”，因?yàn)槠涑鲱惏屋偷母叨榷鵀槭忻袼斡�。今年開始被注資盤活的該樓已經(jīng)是蘇州成功“解決”的第九座爛尾樓了。業(yè)內(nèi)一位人士就此在私下里向記者表示，蘇州已經(jīng)進(jìn)入了爛尾樓的解凍期。
漆洪波告訴記者，這座爛尾樓先前屬于華潤(rùn)集團(tuán)開發(fā)，但是由于種種原因?qū)е?年前停工，此后華潤(rùn)急于將其出手變現(xiàn)而開始尋找有能力接盤的發(fā)展商。
蘇州陽光新地置業(yè)有限公司的母公司新地集團(tuán)，是青島一家相當(dāng)有實(shí)力的發(fā)展商，長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且力爭(zhēng)成為專業(yè)的、高端的市中心區(qū)商業(yè)樓宇發(fā)展商。因此新地在與華潤(rùn)的接觸中終于達(dá)成協(xié)議，決意入主這個(gè)標(biāo)志性的爛尾工程。
據(jù)漆洪波透露，他們?cè)缫芽春锰K州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且在蘇州做過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，而對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，他用“蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)到處都是機(jī)會(huì)”來形容。正是這個(gè)充滿機(jī)會(huì)的市場(chǎng)牢牢地吸引了他，并且決定首先從這座爛尾樓入手繼而開拓整個(gè)蘇州市場(chǎng)。
而對(duì)于目前的投資，漆洪波對(duì)記者說，“現(xiàn)在還很難給出準(zhǔn)確數(shù)字，目前估計(jì)需要6億到7億元，但是還要隨著香格里拉的要求隨時(shí)追加一些投資，估計(jì)數(shù)額肯定會(huì)超過這個(gè)數(shù)字。”
根據(jù)資料顯示，正在盤活的“新地中心”位于蘇州高新區(qū)CBD，是蘇州第一個(gè)綜合辦公、商務(wù)、休閑與一體的大型建筑，整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積為120000平方米，是一座具城市配套功能的大型綜合項(xiàng)目。該樓的1至5層為裙房，定位于高檔商場(chǎng)，將經(jīng)營(yíng)世界一線品牌，營(yíng)造一個(gè)全新的高檔商圈；主樓為54層的超高層建筑，高232米，是目前江蘇第一高樓；26層以下是國(guó)際甲級(jí)寫字樓，26層以上是香格里拉集團(tuán)管理的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)豪華酒店；副樓是26層的提供全套家電、家具和精裝修的國(guó)際服務(wù)公寓。
蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)潛力顯露
漆洪波始終強(qiáng)調(diào)，蘇州是個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的城市。因此，他認(rèn)為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景很好。他說：“一個(gè)城市是否有競(jìng)爭(zhēng)力從他創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)就可以看出，蘇州充滿了就業(yè)的機(jī)會(huì)�！�
姜人杰在發(fā)言時(shí)也用了一連串的數(shù)字來說明蘇州的競(jìng)爭(zhēng)力，“去年蘇州合同利用外資120億美元，實(shí)際利用外資68.5億美元，這比上海多出了10億美元。蘇州去年的工業(yè)增加值居全國(guó)第二，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值650億美元，其中出口360億美元。去年蘇州財(cái)政收入409億元，在全國(guó)是第六�！�
姜人杰介紹，在去年的一次中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中，蘇州的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力被評(píng)為實(shí)力最好的城市，已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)大城市的行列。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是與城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相聯(lián)的，在蘇州競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力也在被充分挖掘。據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘇州市2003年全行業(yè)固定資產(chǎn)投資總額為1409億元，其中城市建設(shè)交通投資達(dá)到了520億元，而且姜人杰表示，今年在房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施的投資還會(huì)加快增長(zhǎng)。去年蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)量為3400萬平方米，房?jī)r(jià)上升了22%。
同時(shí)，蘇州對(duì)五星級(jí)酒店的需求量也增長(zhǎng)很快。姜人杰告訴記者即使是在去年的非典時(shí)期，到蘇州旅游的外國(guó)游客仍然達(dá)到了100萬，國(guó)內(nèi)游客達(dá)到了2000萬。香格里拉酒店管理集團(tuán)正是在這種背景下將香格里拉開拓到了蘇州，并期望在2005年年中進(jìn)駐“新地中心”，為商務(wù)辦公提供優(yōu)良的配套條件并營(yíng)造良好的商務(wù)氛圍。
而戴德梁行的調(diào)查則用“售價(jià)不貴、租金卻高”來描述蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)。戴德梁行的分析認(rèn)為，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，目前蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)巨大需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前蘇州進(jìn)駐的外資企業(yè)達(dá)到1000多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)已進(jìn)入約100家，這一比例仍在不斷擴(kuò)大。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)需求猛增。蘇州市區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)主要的中高檔寫字樓租賃率在95％左右。
而且隨著各大公司包括跨國(guó)公司、有外資背景的企業(yè)對(duì)中國(guó)投資信心的不斷增強(qiáng)及歐美經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，2000年以后，蘇州寫字樓市場(chǎng)一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增。部分寫字樓租售價(jià)格近兩年來出現(xiàn)了近40％的增長(zhǎng)。
另外在租金方面，蘇州的寫字樓處于明顯的優(yōu)勢(shì)地位。戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國(guó)正表示，“蘇州市的甲級(jí)寫字樓相對(duì)缺少，而且回報(bào)率較高，尤其是與上海相比，在蘇州的投資者會(huì)有10%到12%的回報(bào)率，而上海目前只有7%到8%。”
有數(shù)據(jù)顯示，相同檔次的物業(yè)，在售價(jià)上，蘇州僅是上海的二分之一，但在租金上，卻可達(dá)到三分之二。與此同時(shí)，寫字樓供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求，尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)極其匱乏。2002年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年1至8月份新開工面積只有14046平方米，而同期銷售面積達(dá)到了52029平方米。在未來幾年中，隨著新區(qū)規(guī)模從52平方公里擴(kuò)大到285平方公里以及蘇州建設(shè)國(guó)際新興科技城市的“十大工程”的相繼啟動(dòng)，對(duì)寫字樓的需求將急劇擴(kuò)大。“新地中心”的落成標(biāo)志蘇州寫字樓進(jìn)入第三發(fā)展階段，在外觀、建筑、機(jī)電、通信和物業(yè)方面都將達(dá)到國(guó)際水平，滿足日益增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)外客戶需求。
因此戴德梁行認(rèn)為，隨著這個(gè)江蘇第一高樓“新地中心”的出現(xiàn)，有望填補(bǔ)蘇州甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)的空白，同時(shí)緩解了市場(chǎng)對(duì)高檔房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的需求。而蘇州市政府方面表示，“新地中心”的建成將在很大程度上完善蘇州高新區(qū)CBD的城市功能。
與上海將有一定的競(jìng)爭(zhēng)
作為蘇州高新區(qū)CBD的標(biāo)志建筑，蘇州在城市服務(wù)功能上的競(jìng)爭(zhēng)力得到了明顯的增強(qiáng)。而資料中尤其提到，目前已經(jīng)有100多家跨國(guó)公司進(jìn)入了蘇州，他們對(duì)高檔寫字樓會(huì)有巨大的需求。
“在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)的今天，對(duì)于跨國(guó)公司的辦公場(chǎng)所已經(jīng)沒有必要必須設(shè)在中心城市，在其他城市也完全可以實(shí)現(xiàn)及時(shí)聯(lián)系�！逼岷椴ㄕJ(rèn)為跨國(guó)公司對(duì)于寫字樓的要求將不需要局限在某一城市。
事實(shí)上，由于上海商務(wù)成本的提高，已經(jīng)有外商投資減退的跡象，這在與蘇州利用外資增長(zhǎng)的對(duì)比中可以更加明顯地看出。WTO問題專家劉光溪教授此前在接受記者采訪時(shí)曾分析認(rèn)為，目前外商在中國(guó)的主要投資仍然集中在加工制造業(yè)領(lǐng)域，因此在上海商務(wù)成本升高的情況下，為了賺取更多的利潤(rùn)，外資必然向交通便捷且基礎(chǔ)較好的蘇州等地流動(dòng)。
因此在這種背景下，漆洪波對(duì)跨國(guó)公司在蘇州寫字樓市場(chǎng)的需求表現(xiàn)出了很強(qiáng)的信心，畢竟在蘇州相對(duì)低廉的成本基礎(chǔ)上會(huì)有更多的公司選擇進(jìn)入。
姜人杰也表示，蘇州正在成為長(zhǎng)三角的核心城市之一，是重要的中心城市之一，蘇州CBD服務(wù)的范圍將是周遍地區(qū)。而且隨著蘇州成為世界工廠，中介、外貿(mào)等國(guó)際服務(wù)性機(jī)構(gòu)將大量涌入蘇州，對(duì)蘇州CBD發(fā)展是個(gè)很大的促進(jìn)作用。
（李小剛）
