某房地產(chǎn)開發(fā)公司問：目前，因房地產(chǎn)廣告宣傳引發(fā)的糾紛不少。法律對(duì)房地產(chǎn)廣告、宣傳資料是如何定性的？進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳應(yīng)該注意哪些方面的問題？

　　山東德衡律師事務(wù)所劉景昆律師答：

　　房地產(chǎn)廣告屬于商業(yè)廣告的一種。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，不構(gòu)成合同內(nèi)容。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)對(duì)方承諾，其內(nèi)容即構(gòu)成合同內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)廣告的一般內(nèi)容不構(gòu)成要約，但如其內(nèi)容符合下列條件之一，則轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容：一、廣告的內(nèi)容寫入了商品房買賣合同中，成為合同的一部分。二、根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，未寫入商品房買賣合同中的廣告內(nèi)容，如果其內(nèi)容具體確定，且對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，該內(nèi)容亦構(gòu)成要約，其一經(jīng)買受人承諾即構(gòu)成合同的組成部分。

　　房地產(chǎn)廣告產(chǎn)生糾紛大致有以下幾種原因：一是進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過政府批準(zhǔn)，廣告宣傳的內(nèi)容與政府批準(zhǔn)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致；二是進(jìn)行廣告宣傳后，與廣告宣傳內(nèi)容有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等等又發(fā)生了變更；三是廣告宣傳中的某些表述與實(shí)際情況存在不相符合的地方；四是有些房地產(chǎn)廣告是由銷售代理商對(duì)外發(fā)布的，而開發(fā)商對(duì)其審查不嚴(yán)，致使廣告內(nèi)容出現(xiàn)了某些偏差，等等。

　　針對(duì)這幾種原因，開發(fā)商在進(jìn)行廣告宣傳中應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；二是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對(duì)那些內(nèi)容確定且可能影響到定價(jià)或購(gòu)房人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是、切合實(shí)際；三是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受人說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細(xì)注明；四是對(duì)委托銷售代理機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對(duì)廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。