北京市政府加緊討論33號令補充規(guī)定
本報記者李一戈北京報道
一年前，當國土資源部11號令(《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》)和北京市政府33號令(《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》)2002年7月1日開始施行的時候，房地產(chǎn)界一片驚呼：“土地革命了。”
然而，一年多過去，作為首善之區(qū)的北京，土地出讓方式一如往日。近日，傳出消息說，北京真正的土地革命醞釀良久，即將發(fā)力。風(fēng)暴正在逼近。
一刀切還是不切？
北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如最近非常累，不是局里的工作累，而是一個又一個的會開得累。
2003年12月以來，北京市委、市政府及北京市國土房管局、北京市發(fā)改委、北京市建委、北京市規(guī)劃委連續(xù)多次召開會議，專題討論出臺北京市政府33號令補充規(guī)定。
2003年12月3日，北京市政府召開市長辦公會會議，討論國家有關(guān)部門對北京市土地市場的督察結(jié)果及停止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓等問題。12月26日，市國土房管局等四部門召開聯(lián)席會議，討論落實市長辦公會議精神等問題。
12月30日上午10：00，苗樂如又一次主持召開專門會議，繼續(xù)討論修改33號令的有關(guān)事宜；當日下行，北京市政府主管副市長主持召開有關(guān)部門參加的專題會議，主題還是33號令補充規(guī)定。
1月2日，北京市委召開全體會議，再次討論修改33號令的有關(guān)問題。直至目前，類似的討論會議仍在召開之中。作為國土房管局的局長，苗樂如當然會很辛苦。
有關(guān)修改33號令的每一次會議，爭論相當激烈。譬如12月30日下午的會議，一直開到夜里，苗樂如局長僅以兩個面包充饑。
爭論的焦點在于，修改33號令，停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，是一刀切還是不切，是從緊還是從寬？
這并不是一個簡單地可以說“YES”或“NO”的問題。不過，與其說這個問題是在考驗苗樂如，不如說是在考驗北京市政府。
突擊批地1億平方米？
在北京市的土地出讓諸多問題上，絕不只有苗樂如一個人在承受著巨大的壓力。
11月底結(jié)束的5部委對全國土地市場的督察結(jié)果，北京市的得分甚低。據(jù)國土資源部一位不愿意透露姓名的人士說，北京市土地市場出現(xiàn)的問題，在全國數(shù)一數(shù)二。這位人士說，據(jù)檢查，北京市協(xié)議土地出讓的比例占98%以上，而其中50%涉嫌違規(guī)。因為該督察結(jié)果直接上報國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)，北京市政府領(lǐng)導(dǎo)感覺到的壓力可想而知。
雖然國土部認為北京市大批協(xié)議出讓的土地有違規(guī)之嫌，但在北京市看來，他們的協(xié)議出讓的土地都是合法的，因為北京市在貫徹國土資源部11號令時，給協(xié)議出讓土地開了幾個口子。
北京市政府33號令第一條開宗明義提出，“自2002年7月1日起，凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，不具備規(guī)定條件的，停止辦理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)”。
但文件對“在2002年6月30日前，已經(jīng)取得市計劃主管部門的立項批復(fù)和市規(guī)劃主管部門的規(guī)劃意見書或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書、規(guī)劃用地許可證，但尚未辦理土地征用手續(xù)或國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的經(jīng)營性項目用地”，指出了幾條迷津。按照這些出路，這些土地均可在2002年10月31日、12月31日或最遲在2003年3月31日以前，獲準辦理土地使用權(quán)證。由于非典的影響，辦理土地使用權(quán)證的截止時限甚至被一再后延。
北京市發(fā)改委一位官員曾在私下里透露，33號令出臺以來，北京市協(xié)議出讓的土地估計達1億平方米。這個數(shù)字未經(jīng)官方證實。
1億平方米土地是什么概念？2003年1-11月，北京市商品房竣工面積為1740萬平方米，這是歷年來最高的，但全年不會超過2000萬平方米。以平均容積率為1計算，2003年土地開發(fā)面積約2000萬平方米。1億平方米土地足夠北京市現(xiàn)有開發(fā)商大干5年。
這還不算。33號令還為以后的土地協(xié)議出讓開了幾個大大的口子：“綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、危舊房改造項目以及其他重大建設(shè)項目中的經(jīng)營性項目用地，因和其他非經(jīng)營性項目確實不可分割，而不能進入市土地交易市場公開交易的”；“屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項目用地確需協(xié)議出讓的”；“市政府批準的其他經(jīng)營性項目用地�！�
“不要說開了五六個口子，就是只開一個口子，也夠開發(fā)商用�！北本┦心持禺a(chǎn)商對本報記者說。而33號令的這幾個口子，可以說無所不包，足以將所有房地產(chǎn)開發(fā)項目裝進去。
北京華遠集團總裁任志強則向地產(chǎn)商們傳授了在11號令之下獲取土地的幾條真經(jīng)：除了資本市場中的幾種運作情況外，還可以通過與擁有土地資源的企業(yè)合作、與擁有土地資源的項目合作、與擁有開發(fā)土地的公司合作，來獲得協(xié)議出讓土地。
這就是2002-2003年，北京市協(xié)議出讓土地的比例高達98%以上的原因。
現(xiàn)在，到了不得不正視并且堅決解決這個問題的時候了。
“誰也躲不過去”
“現(xiàn)在的核心問題是，中央作出的決定，地方必須堅決執(zhí)行，誰也躲不過去，”任志強對本報記者說，“停止經(jīng)營性項目協(xié)議土地出讓，必須先砍了這一刀再說�！�
沒錯，北京市已經(jīng)先砍了一刀。1月9日，北京市國土房管局、北京市發(fā)改委、北京市建委、北京市規(guī)劃委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于經(jīng)營性項目暫停受理審批的通知》稱，“根據(jù)2003年12月3日市長辦公會會議精神和2003年12月26日市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會、市規(guī)劃委員會、市國土資源和房屋管理局等四部門會議意見，經(jīng)報市政府批準，自2004年1月9日起，市各級發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設(shè)單位申報的經(jīng)營性項目立項、規(guī)劃審批和國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，今后按市政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
在北京市政府發(fā)布新的規(guī)定以前，由四部門先砍一刀，經(jīng)營性項目暫停受理審批；與此同時，新規(guī)定的討論正在緊張進行。
本報記者從有關(guān)渠道獲悉，北京市政府及有關(guān)部門討論修改33號令的其中一個版本相當嚴格。它規(guī)定，33號令為協(xié)議土地出讓開的幾條口子，即“綠化隔離帶項目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目用地、經(jīng)市危改辦確定的成片危改區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性項目用地、非生產(chǎn)加工型高科技項目用地”，全部堵上，決定停止辦理協(xié)議出讓手續(xù)，這些項目用地必須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行。該補充規(guī)定還提出，凡符合協(xié)議出讓條件的項目用地，必須按國土資源部和北京市有關(guān)規(guī)定進行公示，同一地塊只有一個意向用地者的，按規(guī)定辦理協(xié)議出讓手續(xù)；有兩個或兩個以上者的，在意向者中競價確定用地者。
這一準備于今年1月1日起施行的補充規(guī)定，由于多方的激烈反對或爭論而擱置。
“如果真的出臺這樣的規(guī)定，對北京房地產(chǎn)市場尤其是土地市場將會產(chǎn)生重大的影響，真正革命性的影響”，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在聽到本報記者透露的這一消息時表示，北京土地市場的利益格局面臨重新調(diào)整，有許多正在開發(fā)建設(shè)中的地塊可能被迫要拿出來公開交易�！澳阒恢�，有些項目，樓都蓋了好幾層了，但根本沒有拿到土地證�！�
任志強說，33號令開的幾條口子，“不是你我說要不要堵上的問題，而是必須堵上的問題”，但是，新規(guī)定的出臺必然遭致強烈反抗。一如對央行121號文件的批評，任志強認為，北京市對33號令的修改，實質(zhì)上是中途改變游戲規(guī)則，而這并非是一種很好的選擇。“譬如說，有的危改項目，房子也拆了，地也平了，錢也花了很多，突然說，這地要拿出來拍賣，用掉的那些錢怎么辦？要政府退是不可能的�！�
據(jù)業(yè)內(nèi)專家說，對33號令的修改問題，開發(fā)商中間基本分成兩大派，強調(diào)房地產(chǎn)市場要穩(wěn)健發(fā)展、反對土地政策一刀切的一派，以老國企如天鴻集團、城市開發(fā)集團為代表。城市開發(fā)集團總經(jīng)理趙康前不久在一次論壇上說，停止協(xié)議出讓土地對該公司影響很大。支持停止協(xié)議出讓土地、認為協(xié)議出讓土地造成了最大的國有資產(chǎn)流失一派，以新生的民營開發(fā)企業(yè)為代表。其中甚至有開發(fā)商認為，停止經(jīng)營項目協(xié)議出讓土地，將會帶出大批腐敗案件。
現(xiàn)在看來，對33號令的補充修改，是過緊還是過寬，是一刀切還是再根據(jù)情況開幾個新口子，“兩種情況都有可能”，任志強對本報記者說，“也許過一些日子，新規(guī)定出臺了，有人會說‘不過如此’，因為沒什么大的改變”。
