相比之下，專門面向中低收入家庭供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房則嚴(yán)重供應(yīng)不足，出現(xiàn)了一半項(xiàng)目沒有開工的現(xiàn)象。據(jù)介紹，全省去年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)劃為244個(gè)，施工面積為853萬平方米。但是，有一半的項(xiàng)目因?yàn)橥恋氐认嚓P(guān)政策落實(shí)問題居然沒有開工，而一些開工建設(shè)的項(xiàng)目也在銷售中走了樣，變成普通商品房對(duì)外銷售。

    為此，山東國(guó)土資源部門今年將對(duì)存量土地閑置多、商品房空置率較高的地方，采取凍結(jié)供地的措施來進(jìn)行調(diào)控，以矯正該省目前樓市已出現(xiàn)的“病態(tài)”。那么，山東樓市到底“病”在何處？“矯正”將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么影響？

    都是土地在“作祟”

    山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海教授認(rèn)為，其中一個(gè)重要的原因在于住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，高檔房、別墅偏多。市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前4000元/平方米以上的高檔住宅和3000元~4000元/平方米住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，約有半數(shù)多空置。相反，3000元/平方米以下的住宅，尤其是2000元/平方米左右的低價(jià)住宅卻供不應(yīng)求，無論位置如何，基本都沒有空置。

    “表面上看高檔房多，低價(jià)房少，實(shí)際上根本的原因還是出自土地上�！币晃环康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說。由于目前土地來源渠道多，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，搶購(gòu)?fù)恋�、狂炒地皮的現(xiàn)象較為突出。他舉了一個(gè)例子，濟(jì)南二環(huán)東路周圍的土地，按照土地部門標(biāo)定的地價(jià)，每畝約在60多萬元，可是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在每畝已被炒到150多萬元，有的甚至達(dá)到每畝200萬元。這使得土地價(jià)格一路飆升，開發(fā)商本來要建普通住宅樓，結(jié)果一算成本、利潤(rùn)，只得硬著頭皮上高檔房。此類現(xiàn)象在地產(chǎn)界非常普遍。

    一般而言，在商品房開發(fā)中，土地開發(fā)成本約占住宅價(jià)格構(gòu)成的30％左右。但事實(shí)上，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)上的一些不規(guī)范運(yùn)作，有的單位輕而易舉圈了大批土地后，或者對(duì)外轉(zhuǎn)讓，或者以聯(lián)合開發(fā)的名義偷著賣地，結(jié)果導(dǎo)致土地價(jià)格攀升。據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局調(diào)查表明，目前一些商品房土地成本已普遍占到價(jià)格構(gòu)成的40％，有的達(dá)到50％。

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    專家認(rèn)為，國(guó)土部門出臺(tái)“矯正”政策實(shí)際上是對(duì)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)山東整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，直接后果就是將促進(jìn)現(xiàn)有中高檔公寓空置房的消化，促使更多的開發(fā)商將眼光瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型房屋，這對(duì)普通老百姓來講無疑是個(gè)佳音。