2001年底，重慶新東福花園老總攜款潛逃；2002年1月，北京一批項目接連發(fā)生物管打人事件；2月，深圳萬科遭業(yè)主投訴；3月2５日，北京京華時報記者采訪時被物業(yè)公司毆打……一時間，房地產(chǎn)業(yè)受到了社會各方的關(guān)注。

　　年初，建設(shè)部、國家計委等７部委聯(lián)合發(fā)文要求整頓市場秩序，近期，建設(shè)部部長汪光燾也特別點名批評四宗違規(guī)違法案例，包括未取得預售許可證即開始銷售的深圳“山水居”、面積縮水的福州“東煌花園”等，由此傳達并拉開了政府治理市場秩序的決心。

一、嚴懲此等劣跡

 ａ．無證建房使“招術(shù)”

　　近些年，全國房地產(chǎn)逐步升溫，在甘肅蘭州，樓市也同樣火爆。據(jù)《焦點訪談》報道，2001年10月份，一心想買房的王晶煤等人看中了位于雁灘鄉(xiāng)的一棟住宅樓。房子是蘭州西部絲綢商貿(mào)城的，地段不錯，價格相對便宜，很多像王晶煤一樣的住戶不加猶豫地就交錢買了房，圓了自己的住房夢�？墒�，搬進新家還沒到半年，就出了件煩心事，當初買房時承諾負責辦理房屋所有權(quán)證的商貿(mào)城，現(xiàn)在卻根本不認賬了。

　　房屋所有權(quán)證是對房屋行使占有、使用、受益、處分的合法憑證。對買房人來說，只有拿到了合法的憑證，房子才算真正屬于自己。實際上，當初住戶們也曾拿到過一本憑證，可是在房地產(chǎn)管理部門看來，那根本不管用。因為按照國家規(guī)定，房屋所有權(quán)證應(yīng)該是由建設(shè)部統(tǒng)一制證，由地方政府授權(quán)的房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)。也就是說，在蘭州市，只有蘭州市房地產(chǎn)管理局才可能發(fā)這個證。但在這些業(yè)主們的憑證上，蓋的卻是蘭州西部絲綢商貿(mào)城的公章。

　　雁灘商貿(mào)城住戶們花了一大筆錢，拿到手的產(chǎn)權(quán)證卻是假的，這個消息帶給他們的打擊無疑是致命的。業(yè)主們說，如果早知道這樣，打死他們也不會買這樣的房。

　　很多住戶以為交了買房的錢，拿到鑰匙，就理所當然獲得了該房屋的產(chǎn)權(quán)，其實這是誤解�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對商品房的開發(fā)、建設(shè)、銷售都有嚴格的規(guī)定。

　　“作為合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先它要合法取得土地，也就是我們常說的要取得《土地使用權(quán)證》，另外就是它的開工建設(shè)整個階段，應(yīng)該按照基本的建設(shè)程序來進行建設(shè)，還有就是在房地產(chǎn)銷售的環(huán)節(jié)，要取得房地產(chǎn)銷售許可證，或者叫預售許可證�！苯ㄔO(shè)部住宅建設(shè)
與房地產(chǎn)開發(fā)處處長姜萬榮介紹說。

　　按照規(guī)定，一個合法的商品房銷售單位在進行銷售時應(yīng)持有五證：首先要有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》，這相當于商品房的準生證；之后要取得《商品房預期銷售許可證》。

　　可怕的是，蘭州西部絲綢商貿(mào)城不但沒有取得五證，也未取得開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，根本不能從事商品房的開發(fā)，也不具備賣商品房的條件。而且，據(jù)規(guī)劃土地部門了解，商貿(mào)城建設(shè)項目從來就沒報審過，屬違法建設(shè)。原來，這樣一棟住宅樓，可以說是根本沒有準生證的黑樓，售樓行為也是違法的。

　　蘭州西部絲綢商貿(mào)城明知不具備開發(fā)資質(zhì)，仍將五證不全的違法住宅樓推向市場，將所欠債務(wù)轉(zhuǎn)給了買房人，這種違法事件在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中并不少見。

　　對此，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠介紹說：“最突出的大概有這么幾個方面：一個是在集體土地上搞開發(fā)。第二個是不按規(guī)定搞開發(fā)。第三個是無證，它沒有拿到規(guī)劃的許可證、用地的許可證和施工許可證它就搞開發(fā)了，擅自開工建設(shè)，這個問題也很突出。還有一種情況就是無證銷售，沒拿到預售許可證，就進行銷售了。這些都是違法建設(shè)的問題�！�

　　針對房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)操作的種種問題，國家相繼出臺了一些政策法規(guī)。然而，令人費解的是，對這樣的違法建設(shè)，當?shù)刂鞴懿块T卻“缺位”了。據(jù)建設(shè)部的一項調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)中，未取得施工許可證擅自違法開工的比例高達20％以上。這種行為嚴重地影響了房
地產(chǎn)市場的秩序，損害了廣大消費者的合法權(quán)益。

ｂ．面積上面做“文章”

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)問題突出，主要表現(xiàn)在幾方面：一是在容積率上做文章；二是改變用途；三是變相增加面積。不久前被查處的深圳山水居就存在變相增加面積問題，變相增加面積據(jù)說在某些地方還比較普遍。

　　所以到后期，在業(yè)主和業(yè)主之間，業(yè)主和開發(fā)商之間會引起很多矛盾。這一類項目出現(xiàn)的問題，為后期的查處整改增加了難度，且往往會連帶業(yè)主，涉及到以后產(chǎn)權(quán)證發(fā)不了，驗收過不了關(guān)，而產(chǎn)權(quán)證發(fā)不了，那么像入學，戶口，還有像再轉(zhuǎn)讓等問題都解決不了，給后期引發(fā)糾紛留下了空間。

　　本報記者在浙江省調(diào)查采訪時發(fā)現(xiàn)，的確有些開發(fā)公司專鉆政策空子。比如，國家規(guī)定層高在2．2米以下的建筑是不算面積的。于是許多像閣樓、地下室、車庫等配套就設(shè)計在2．2米以內(nèi)。由于不算面積，就談不上產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商卻將其轉(zhuǎn)讓出售給業(yè)主。而按法律規(guī)定，沒有所有權(quán)的東西，是不能轉(zhuǎn)讓出售的。可這些設(shè)施又是業(yè)主十分需要的，所以別無選擇。

　　如果消費者提出要產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)商會告訴他，你要就要，不要別人會要。實際上大家都會要，因此開發(fā)商就有意識地多造2．2米以下的底層或屋頂。一方面，可以減少建筑面積，變相增加容積率；另一方面又有豐厚的利潤。消費者需要儲藏室、車庫，閣樓也需要，2．2米的車庫停小車沒問題。所以看起來是兩廂情愿，但消費者的權(quán)益沒了保障，政府在稅收方面也出現(xiàn)巨大漏洞。
　　一位開發(fā)商對記者說，我覺得這也需要規(guī)范，政府對這種情況應(yīng)該給予確權(quán)。至于面積如何去定，可以合理作出規(guī)定。這位開發(fā)商還擔心地預測車庫問題今后可能引起更大爭議�，F(xiàn)在小汽車越來越多地走進了家庭，按照規(guī)劃配套要求，小區(qū)里要建一定比例的汽車庫。這些車庫造好后都賣掉了。假如小區(qū)中建有20％的車庫，現(xiàn)在50％的人有了車，就會存在30％的住戶的車要停在馬路上。而從小區(qū)配套的意義上講，這些車庫不是為了某個具體的住戶服務(wù)的，而是為整個小區(qū)服務(wù)。開發(fā)商把車庫賣給了某個人，小區(qū)的其他人就失去了這個權(quán)利。其他人也是這個小區(qū)的一分子，應(yīng)該享有這種權(quán)利，這個問題值得業(yè)界重視。

ｃ ．招投標上下“功夫”

　　隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快和房地產(chǎn)開發(fā)的加速，房地產(chǎn)建筑業(yè)迅速崛起。然而，在這個新興行業(yè)繁榮昌盛的背后，私自發(fā)包、越級施工、違規(guī)經(jīng)營以及有關(guān)部門的管理混亂等等，也向人們展示著同行傾軋、不正當競爭的殘酷現(xiàn)實。手里沒有“金剛鉆”卻能攬到“瓷器活”。

　　據(jù)《市場報》披露：去年，成立僅一年半的青海協(xié)力爆破工程有限公司通過“活動”，在沒有進行招投標的情況下，拿下爆破拆除西寧市一座7層商住樓的合同。在此之前，這家公司只爆破過兩座鍋爐房和一處景亭，根本沒有拆除樓房的經(jīng)驗和實力，不具備公安部門認定的爆破工程設(shè)計資格。兩次爆破之后，樓房依然是“不倒翁”。這家沒有“金剛鉆”的三級企業(yè)，攬到了應(yīng)由三級以上資質(zhì)企業(yè)才能做的“瓷器活”，根源是“活動”了“上面”。

　　協(xié)力公司總經(jīng)理曹田廣和總工程師邱建寧向媒體道出了真相，由于受到“壓力”，在上次的工程被另一家同行公司“撬”走之后，某開發(fā)總公司補償性地將這座本不在爆破拆除計劃的7層商住樓壓價發(fā)包給了他們。

　　“100多萬元的工程，連招標都省了，全靠‘人工’操作。大家‘各顯神通’，沒想到我們最終撈到了這根倒霉的稻草……”

　　“百年大計，質(zhì)量第一”。然而，一些管建筑、搞建筑的卻另有所圖。他們?yōu)榱艘粋�共同的目標――吃建筑吃房產(chǎn)。在一些地方，招標投標缺乏依法仲裁、依法監(jiān)督，招投標流于形式，而旁門左道四通八達，搞權(quán)錢交易，“條子工程”、“關(guān)系工程”大興其道，使得建筑和房
地產(chǎn)市場成為腐敗的高發(fā)區(qū)。南方某市市長在短短四五年中，經(jīng)其越俎代庖批準的工程達幾百項，從中獲利上千萬元，給國家造成的損失難以估算。

　　以賄賂為尺度，挑選施工隊伍，以至于只會砌砌平房的包工隊竟然也能承建高樓大廈，一群烏合之眾也登上“高樓”練手，工程質(zhì)量從何談起？

　　據(jù)悉，我國每年因建筑工程質(zhì)量和決策失誤造成的損失達５00余億元之巨。特別是那些憑關(guān)系搞到工程的皮包公司，項目到手，不愁沒人燒香，于是層層轉(zhuǎn)包，不費吹灰之力，財源滾滾而來。時下，一個工程經(jīng)兩三次轉(zhuǎn)包已不足奇，最多的一處工程竟然經(jīng)過七八次轉(zhuǎn)包，一次次的坐地分肥，還剩多少工程款用于工程建設(shè)！工程糊弄起來，惟有偷工減料。

　　值得指出的是，不少招投標活動中地方保護主義嚴重，主辦單位設(shè)下道道難關(guān)，卡死外來企業(yè)。有些采取抬高進入門檻的辦法對外地、外行業(yè)企業(yè)加以限制，有的通過在招標文件中規(guī)定保護性或獎勵性條款給本地企業(yè)以優(yōu)惠。一般來說，在投標中獲得工程質(zhì)量獎的單位在投標評分時要加分。國家級獎高于省市級這是合情合理的，然而有些地方的評分規(guī)則規(guī)定，投標單位不是在本地區(qū)獲得的魯班獎和省級優(yōu)質(zhì)工程獎的不予加分，在外地獲得的優(yōu)質(zhì)工程獎要比本地的優(yōu)質(zhì)工程獎少加４分。如此地方保護主義，難免把優(yōu)秀企業(yè)排斥在外。

　　雖然《招標投標法》被稱為投資、建設(shè)領(lǐng)域的“陽光法案”，但是由于在項目建設(shè)中最終的決定權(quán)被少數(shù)人壟斷，致使招投標工作相當一部分走了過場，一些地方出現(xiàn)的“豆腐渣工程”及由此造成的災(zāi)難性事故，從一個側(cè)面印證了工程項目“暗箱”操作問題。一些建設(shè)、交通部門的負責人，同時又兼任工程建設(shè)公司的董事長，有的還頂著“評標委員會”主任的桂冠，這種集“運動員”和“裁判員”于一體的特殊身份，為他們隨心所欲地濫用權(quán)力提供了極大方便。

　　建筑和房地產(chǎn)市場（尤其招投標市場）的違法之風不剎，將嚴重阻礙這一產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，給產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人民生活帶來極為嚴重的影響。

    ｄ．稅費繁多有“理由”

　　與房地產(chǎn)開發(fā)的種種混亂相比，當前房地產(chǎn)稅費重問題也十分突出，并擾亂了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　全國政協(xié)委員、中國經(jīng)濟學家蕭灼基在今年“兩會”期間接受媒體采訪時稱，目前中國國內(nèi)企業(yè)33％的所得稅稅率過高。記者在昆明采訪時，不少開發(fā)商坦露：目前稅費較多，總計占到了房價的很大一塊。雖然建設(shè)部及國家有關(guān)部門一再要求各地取消不合理稅費，尤其建設(shè)部去年還重點清理了不合理稅費，但費用交叉、重疊仍相當嚴重。

　　據(jù)《經(jīng)濟日報》報道，北方某市房地產(chǎn)整個開發(fā)銷售過程中相關(guān)的稅費種類不下百種。以普通住宅為例，稅費的數(shù)額占開發(fā)成本的總額至少在45％以上，有的要占到60％。商品房開發(fā)稅費種類之多，數(shù)額之大，是其它產(chǎn)品無法相比的。

　　房地產(chǎn)稅費多的主要原因又是由于重疊的稅費種類太多。尤其是在房地產(chǎn)項目開工、建設(shè)、竣工階段的各種市政配套費交叉重疊非常嚴重。開發(fā)商除了交市政公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）每建筑平方米100元外，還要交自來水建設(shè)費（每建筑平方米12元）、污水處理費（每建筑平方米10元）、供熱廠建設(shè)費（每建筑平方米30元）、煤氣建設(shè)費（每建筑平方米29元）、綠化建設(shè)費（每建筑平方米8元）、公園建設(shè)費（每平方米綠地40元）、綠化補償費（每平方米綠地240元）、路燈維護費（每平方米用地面積8元）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費（每平方米建筑面積1元）、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費，每建筑平方米40元）等。

　　有開發(fā)商抱怨，在房地產(chǎn)稅費中，真正多的是“費”而不是“稅”。100多項稅費中，只有12項是真正的稅收類項目，其它90多項都是各種各樣的費。稅種的設(shè)立和稅率的高低是比較穩(wěn)定的，不會經(jīng)常變動，而費種的設(shè)置和費額的變動卻是不穩(wěn)定的，經(jīng)常變動和調(diào)整。這種非稅的增長過快反映了各部門在房地產(chǎn)業(yè)的收益中分一杯羹的現(xiàn)象非常突出。在這些部門中有經(jīng)營性部門，也有行政部門。在諸多稅費中，行政性收費種類不下20種。

　　稅費繁多，稅費種類交叉是房地產(chǎn)稅費不合理的表現(xiàn)。這種表現(xiàn)的一個很重要原因，是稅費種類的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場的變化。有業(yè)內(nèi)人士分析，稅費種類的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場的變化還表現(xiàn)在，直到現(xiàn)在有關(guān)部門還收取土地出讓金、土地使用費、土地使用稅，而這幾個稅種的課征對象、課征的標的完全是重復的。這種對土地使用行為征收稅費混雜的現(xiàn)象，是過去土地使用制度改革過程中各階段遺留的過渡性產(chǎn)物。這些收費項目沒有及時調(diào)整，固然可以增加土地使用權(quán)出讓的收入，但與基準地價調(diào)整停滯造成的土地收益的損失相比，可以說是撿了芝麻丟了西瓜。

　　再進一步分析，在開發(fā)商使用土地進行房地產(chǎn)開發(fā)時，所交各種費用最終都落在購房人身上。同時，開發(fā)商要重復地到各部門交費、蓋章、辦手續(xù)，大量人力時間用在與各部門的打交道上，開發(fā)的成本、管理費用自然難以控制。

　　如此收費，難怪開發(fā)商多有不滿，可見現(xiàn)在談?wù)摲績r高低，不能泛泛地歸結(jié)為開發(fā)商或政府哪一方，而是應(yīng)仔細分析，對各環(huán)節(jié)進行清理，稅費設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場狀況的變化調(diào)整，該合并的合并，該降的降，該調(diào)的調(diào)。如若不然，不光國家土地收益受損失，房價難降，市
場紅火不起來，百姓購房也得不到實惠。

    二、管理急需規(guī)范

　　和發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)市場目前的確還有點“亂”。北京太合地產(chǎn)公司總經(jīng)理李長山說，這些年，我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直不夠規(guī)范，表現(xiàn)在許多方面，有政策、管理、價格、市場定位、規(guī)劃等等。

　　政策方面體現(xiàn)在我們政策在不斷地完善、在逐步地建立，一邊走一邊往前看，政策還在不斷地修訂。房地產(chǎn)政策缺乏像發(fā)達國家房地產(chǎn)政策具有完整性和引導性，目前政策對房地產(chǎn)業(yè)的引導性能遠遠不夠。

　　政策方面導致開發(fā)商的“亂”，大大小小的、國營的、民營的、外資的、合資的、個體的、家庭夫妻店的、假注冊的、真注冊的、弄一塊地就搞開發(fā)，自己想蓋什么樣的房子就蓋什么房子，想蓋高層就蓋高層，想蓋板樓就蓋板樓。許多開發(fā)商不一定按城市規(guī)劃蓋房子。

　　管理也比較“亂”�，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)存在多頭管理，李長山呼吁，主管部門要切實加強房地產(chǎn)業(yè)的市場管理，給廣大產(chǎn)業(yè)大軍一個導向。市場經(jīng)濟是在政府的導向和總體規(guī)劃下來發(fā)展市場競爭，而不是無序地發(fā)展。

　　沒有引導就會導致亂建，這是很大的浪費。今天建了明天拆，這對國家財力、物力都是一種浪費。我們?nèi)鄙俚氖且粋�整體的規(guī)劃，這些問題都是當前急需解決的問題。現(xiàn)在開發(fā)商不成熟，投資也不成熟。開發(fā)商哪來的錢投資項目？都是銀行的錢，銀行的錢都是老百姓的錢。如果房地產(chǎn)市場缺少指導思想，最后損失的還是老百姓。上世紀８0年代中期蓋的筒子樓，現(xiàn)在不到20年就要全拆了。如果到2020年我們回過頭來看，那些一梯10戶、12戶的塔樓是不是都要拆了？缺少管理和引導，房地產(chǎn)業(yè)就不能得到健康發(fā)展。

　　對于管理部門來說，重要的是要增加透明度，拒絕暗箱操作；審批要嚴，但要簡化，不能復雜化，效率要高。

　　有法律專家撰文指出，從房地產(chǎn)開發(fā)過程中來看，承擔監(jiān)督任務(wù)的有建委、城建、土地、規(guī)劃等幾十個部門，但真正履行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督制約職責的沒有一家。房地產(chǎn)商出現(xiàn)不規(guī)范或欺詐行為，卻無人過問，似乎與監(jiān)督制約機關(guān)毫無關(guān)系，更沒有責任可追究了。政出多門導致執(zhí)法不嚴，難以遏制房地產(chǎn)開發(fā)中違法行為的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)市場哪些事該由政府管，哪些事應(yīng)該推向市場，應(yīng)該理清職責。要創(chuàng)造一個準入條件平等、辦事公開透明的競爭環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)能有序地通過競爭求得發(fā)展

　　另外，國家對城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)制定了法律和法規(guī)，但在執(zhí)行的過程中缺少相應(yīng)的實施細則和統(tǒng)一的標準，房地產(chǎn)市場從準入條件到交付使用尚未形成一套嚴格規(guī)范的運作程序和衡量標準，留下了許多執(zhí)法空間和矛盾。個別執(zhí)法部門就是專鉆法律法規(guī)的空隙。難怪建設(shè)部部長汪光燾怒斥：主管部門監(jiān)管不嚴，查處不力，有的地方的主管部門以罰代法，使違規(guī)者受益；個別公務(wù)人員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，使違法者逃避法律法規(guī)的制裁。

　　毫無疑問，在規(guī)范開發(fā)商行為的同時，也要規(guī)范政府部門的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批、規(guī)劃、設(shè)計、評估、審計、驗資等環(huán)節(jié)中收受賄賂，徇私枉法和貪贓枉法的人員要嚴懲不代。

　　有業(yè)內(nèi)人士呼吁，建設(shè)行政主管部門應(yīng)主要通過制定市場規(guī)則來維護公平競爭，而不是通過行政審批來調(diào)節(jié)經(jīng)濟關(guān)系。為此，要最大限度地精減審批權(quán)，促進政府職能的真正轉(zhuǎn)變。

機關(guān)工作人員應(yīng)該從繁瑣的日常事務(wù)中解放出來，審批事項該下放就下放，該委托就委托，抽出精力來調(diào)查研究有助行業(yè)發(fā)展的政策。并把利益執(zhí)法、權(quán)力執(zhí)法轉(zhuǎn)變?yōu)樨熑螆?zhí)法、服務(wù)執(zhí)法。

　　對于此次國家有關(guān)部門整頓房地產(chǎn)市場，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)市場一些急功近利、不尊重市場的行為的確對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。有一個問題值得注意，就是開發(fā)商要關(guān)心政策，這不僅關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的思路，也關(guān)系到投資風險和市場策略。要具備這一點，部分開發(fā)商還要做很多，因為相當多的企業(yè)并沒有真正理解在房地產(chǎn)行業(yè)和市場中應(yīng)當怎樣發(fā)展，應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品，正是缺乏這一點，才會出現(xiàn)目前的問題，這是市場出現(xiàn)諸多問題的真正原因。
 
(中國房地產(chǎn)報 米祖明 翁醉 何可信 春華）